中投一图读懂房地产(17年第21周):限制融资鼓励现售,房企资金持续承压

本周银监会继前期针对债券、基金、资管等渠道发布融资新监管政策后跟进关注房企信托融资业务,再度收紧房企融资通道,结合同期广东省在全国范围内率先倡导鼓励现房销售,若此现房销售鼓励政策向全国推广,房企预计将普遍面临政策性融资难、回款慢的局面,资金压力进一步放大。由于中小房企一方面已率先受前期融资收紧影响,信托融资比例逐步加大,另一方面开发项目平均较少、销售回款普遍偏低,此次融资、销售两端对资金流的收紧预计对中小房企产生更大的压力。可以预见此轮收紧政策所致的行业消极环境将加速行业优胜劣汰,龙头公司凭借其资产、项目规模能获得更高融资权限以及更强的回款能力,预计可逐步占领中小房企承压退出时留下的市场空间,市占率进一步升高,行业维持强者恒强局面。限制房企融资房企势必减少拿地和开发,为未来供应不足埋下隐患。

    国务院公布棚户区改造1500万套的3年计划,平均500万套/年,较16年开工量606万套略有下降,考虑17年前4月已开工219万套,占17年600万套目标的36%,预计将有较大概率全额完成17年以及18-20年改造目标,若以70平/套计,全额完成计划目标可新增住宅供应建面35000万方/年,参考16年国有建设用地供应中房地产用地110000万方,棚户区改造工程日渐成为住宅供给重要来源,预计短期内在保障住宅供给量稳中有升中发挥重要作用,有利于稳定需求端预期。