东百集团:借力地产升温东风,全面铺开地产业务链条,静待收获期到来

近年来,公司地产业务广度布局,覆盖众多地产细分领域。在地产板块持续升温的背景下,公司所拥有的各类地产(物流地产、零售地产和商业地产)迅速升值,是地产市场火爆的直接受益者,丰富多元化的地产业务为今后公司业绩的增长带来巨大的想象空间。

    中央大力支持楼市去库存,地产预期明显提升,地产概念股近期引领两市上涨

    今年8月初开始,房地产板块有较大幅度上涨。就板块而言,我们认为地产概念股后市仍然存在较大的上涨空间,建议继续看好。就个股而言,我们认为被举牌的,且具有优质土地储备的标的公司值得关注。商贸零售板块的企业大都拥有大量的零售地产储备以及自持物业,在房地产市场持续升温的背景下,拥有优质零售地产的企业有望迎价值重估。

    物流地产-雄厚资金支持+专业团队管理+迅速拿地优势+轻资产运营,将带来可观收益

    公司自2016年以来,公司物流地产迅速发展且广度布局,存在较大的预期空间。在资产荒的大背景下,公司今年多次被安琪投资举牌,因而涉及举牌概念。安琪投资不仅为公司提供雄厚的资金支持,而且其关联公司福建中联集团因具备多年深耕地产经验可为公司提供拿地便利。公司牵手前安博高管团队进行管理,专业的团队无疑成为公司的核心竞争力之一。公司迅速拿下三块二、三线城市土地(共计53.91万平方米)用于战略储备,因目前我国二、三线城市土地价格还未开始飙升,拿地成本相对较低。公司的物流地产业务运营模式采用了与普洛斯公司相似的“资产+基金”的轻资产现代运营模式,可较大程度提高资金的周转效率。综合来看,公司物流业务因具备丰富资金支持、较低拿地成本、专业管理团队以及轻资产运营模式而存在实现利润爆发的预期。

    零售地产-福建龙头企业,交通改建后,有望重领行业先锋

    福建龙头企业,已打下良好基础。2011年3月,受经营面积减少以及地铁施工围挡后交通不便对东街口的交通和人流造成较大影响,公司业绩大幅度下滑。然而东百东街口本身处于福州最繁华的地段,未来受益于即将竣工的地铁一号线,公司核心门店将会恢复生机。此外,纵观福州城市交通建设,公司核心门店均位于城市地铁站周边。伴随着福州市轨道交通的相继完工,公司业绩将会恢复并赶超以往水平。

    商业地产-零售地产转型为多元化商业地产业务,受益于地理位置,利润可期

    受零售业下行压力所累,公司近几年致力于从传统百货零售业态向购物中心业态转型延伸。公司的商业地产业务也积极实现多元化转型,以满足消费者个性化、特色化的消费需求。目前,公司商业地产在建项目包含兰州国际商贸中心项目和福安市东百广场项目。公司的两个项目将分别于2017年和2018年完工,未来凭借房地产行业的预期转移,公司两个项目完工后或将为公司带来较大的利润。

    基本假设

    本篇报告的估值是基于如下假设:

    假设一:国家房地产政策大方向不发生变动。

    假设二:福州轻轨交通线路会如期竣工。

    假设三:公司所有拟收购的项目均会成功,且业绩承诺出入不大。

    假设四:公司未其他大事发生。

    估值-目标价12元/股,“买入”评级

    我们2016年对公司估值采用PB估值方法。我们预测公司2016-2018E的净资产分别为269712.76万元、399528.33万元和500264.24万元,对应的BPS为3.00元/股、4.45元/股和5.57元/股。公司目前总股本89,822.91万股。综合考虑,可以给予公司目标价12元/股,首次覆盖,给予公司“买入”评级。

    风险提示

    零售行业下行风险、业务转型风险、房地产行业的不确定性、假设未成立风险