房地产行业:内地房地产

正如我们预期,内地政府3月开始实行的“因城制宜”的房产政策已初见成效。4月份内地百城房价指数表明今年一季度所出现的楼市两极分化现象得到了初步控制:一线城市房价环比升幅收窄;核心二线城市对于周边三、四线城市辐射力进一步上升带动其房价跌幅收窄;一、二线城市成交量相比上月有所回落,三、四线城市则小幅上扬。4月份全国百城新建住宅平均价格为11467元人民币/平方米,环比上涨1.45%,涨幅较上月收窄0.45个百分点。随着一线城市楼市降温,第二季度房产公司盈利水平不容乐观。由于2015年合约销售总量基数较大,下月全国房价或面临进一步增长放缓的趋势。

    3月全国平均房价涨幅收窄。百城住宅均价指数同比上涨8.98%,环比上扬约1.57个百分点。以中位数计算,全国百城新建住宅价格中位数为7065元人民币/平方米,环比上涨0.68%,同比上涨1.92%;一、二线城市方面,北京、上海等十大城市4月住宅均价为21695元人民币/平方米,环比上涨1.53%,涨幅较3月下降了0.99个百分点;同比上涨14.42%,涨幅较3月提升1.59个百分点;同时受监测的100个城市中71个城市的房价环比上涨,25个城市环比下跌,4个城市持平,比上月有所提高。

    购房热由一线城市逐步引导至核心二线城市。同时,各地不均衡发展的趋势相比上月有所放缓:一线城市中,上海、深圳由于政府连续出台收紧政策以控制房价过快增长,二季度成交量下跌,平均售价增长放缓可能性较高;二线城市方面,虽然政策风向由全面宽松逐步转向合理调控,总体而言依然已稳步去化为主体,并且引导市场热由一线城市向其它核心二线城市传导,其中部分热点城市如南京、苏州虽有房价调控开始出台,但力度相对有限,市场热度有望持续;三、四线城市绝大部分增长依然有限,但部分受到一线城市以及核心二线城市辐射较重的城市如佛山、东莞、惠州、昆山、太仓、嘉兴、廊坊、唐山等城,在接下来一个月中或出现量价双涨的局面。

    本季度成交量与价格或同时靠稳,增长动力不大。市场供应方面,4月份重点城市推盘量稳步增加,新推楼盘定价进一步提升,去化效果较好。需求方面,深圳、上海调控政策效果初步显现,成交量有所回落;其周边惠州、昆山等三线城市承接部分外溢需求,成交量上升;南京、武汉等二线城市成交继续维持较高热度。但市场需求端方面反应并不热情。由于整体价格较高,且一季度成交火爆,一线城市“五一”期间成交量料低于预期。

    我们建议留意先前折让率较高,估值较低,但一季度合约销售平稳的中资内房企业,如旭辉控股(0884HK)、宝龙地产(1238HK)、龙湖地产(0960HK)等;回避股价已进入高位的行业领头企业。