房地产行业购房契税营业税下调事件点评:政策频出,利好改善型需求释放

事件:

    财政部、国税总局和住建部联合发文:对个人购买家庭首套房面积在90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;90平方米以上减按1.5%的税率;对个人购买家庭第二套改善性住房,面积90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税,90平方米以上减按2%的税率征收契税。营业税政策,个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。北上广深暂不实施上述个人购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策和营业税优惠政策。

    评论:

    政策变化:(1)去除140平米的划定界限,将征税标准统一简化为以90平米为界划分,对于首套购买140平米以上户型的需求以及除一线城市外的二套140平米以上户型需求带来了实质税收优惠。(2)契税及营业税计税规则取消了普通住宅与非普通住宅的标准划分,对于满两年的非普通住宅转让环节减免税收,此次政策调整依然延续了从刺激改善型需求着手的思路。

    政策出台节奏加快,一线城市仍被区别对待。尽管降低交易税费在全年政策调整预期之内,但近期政策颁布频率明显加快,自2月份以来,管理层已先后下调非限购城市首付比例、提高公积金存款利率,我们在此前政策点评报告中指出应辩证看待政策的持续宽松调整,政策颁布的频次加速侧面反映了当前去库存的紧迫,政策组合拳的推出意在为三月份的传统小阳春蓄力。此外还应注意到,政策中一线城市仅适用于90平米以下的首套住房契税调整,说明在一线城市房价不断上涨的压力下,管理层仍不会贸然放松对于一线城市的限制,后续政策调整仍大概率将一线城市区别对待,一线城市年内政策调整空间有限。

    投资建议:近期行业利好政策相继兑现,预计未来政策扶持力度还将持续加大,宽松预期有望带来地产板块估值的提升,维持行业“推荐”评级,个股方面我们建议关注1)主流地产股:保利地产(600048买入)、招商蛇口(001979买入)、华夏幸福(600340未评级)2)转型地产股:苏宁环球(000718买入)、万方发展(000638买入)、中南建设(000961未评级)3)国企改革:空港股份(600463增持)、嘉凯城(000918未评级)4)地产服务:世联行(002285未评级)