南华期货宏观经济日报

近日政府高层连续提出应化解房地产库存,促进房地产业持续发展的要求。从国家统计局提供的库存数据来看,10月末,我国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。而今年楼市库存整体也呈上涨趋势,除五月份库存下降了15万平方米外,其他月份均为上涨,已经从年初的62169万平方米涨到了68632万平方米。

    虽然库存整体在持续走高,但一二线城市和三四线城市却有明显的分化,一二线城市的库存压力明显少于三四线城市,库存再度走高提示整个行业的系统性风险加大,如果这样的现象长期持续,房贷违约、房企资金链等风险都会上升。

    去库存的关键是刺激需求,主要工具仍然集中在金融、货币和财税这三个方面。首先,金融政策将成为重要工具。比如可以将房贷首付比例进行调整,改革公积金制度,激活沉淀资金,支持个人住房消费。另外,货币政策作用依然不可或缺。今年以来货币政策一直宽松,多次降息降准,促进住房消费去库存。在财税政策上,也存在进一步减税的可能性,比如二手房交易的营业税。结合个人所得税改革,可能实行购房贷款利息抵扣个人所得税政策(比如针对首套住宅、二套普通住宅)等。

    综上所述,我们认为,一二线城市和三四线城市却有明显的分化,一二线城市的库存压力明显少于三四线城市,去库存的关键是刺激需求,主要工具仍然集中在降低房贷首付、货币宽松和财税降低这三个方面。