房地产行业:解救投资先生

金融端政策再加码,强化分化格局:两部委今天联合发布通知,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房最低首付款比例调整为不低于25%。从2014年930开始,我国对于房地产行业的扶持思路明确为从金融端加强居民购买力,此次一手房首付比例的下降符合近期市场预期,调整后我国房贷政策环境基本回归到2008年左右的水平。但我们对于此次首付比例政策的下调效果持保留态度,主要在于:1、从去年四季度开始,扶持住房需求的政策效果已经在统计端开始显现,政策改善边际效应有限;2、当前购房人群结构性增速下降、行业大周期增速放缓已经成为共识,单纯的加杠杆很难再产生如08年时的效果,分化将必然成为城市之间的主旋律。

    看好主流城市成交延续性: 9月一二三线重点城市成交增速分别为44%、28%和18%,前8月全国商品房销售金额累计同比增长15%,而在扣除掉40大中城市后的数据则为9%,进一步印证了此轮市场的复苏主要为主流一二线城市推动。我们认为此轮放松下的重点一二线城市成交仍将保持稳定,预计将延续到明年上半年,其中重点二线城市如苏州、南京、长沙、郑州、合肥等库存结构良好的城市预计优先受益。

    政策调整仍存在空间:我们认为此次首付比例下调5个百分点实质上也为后续政策调整留下余地,一方面我国有二成首付的先例,另一方面低首付也符合国际经验。同时我们认为房地产调控周期遗留下来的部分政策仍存在优化空间,契税优惠可能是下一步出的牌。部分城市尝试的购房退税有望在更多城市铺开。

    稳投资不达成不罢休:如我们此前报告中多次强调,稳投资带动的稳增长意义已经是题中之义,此次首套房加杠杆政策落地更加凸显今年任务之艰巨。对房企而言,当前是近年来环境最好的一年,资金加速回流改善同时优化利润以及现金流,另一方面股权融资和债权融资的渠道打通也显著改善公司资产负债端,万科、世茂所发的公司债利率堪比国家信用,为补库存意愿提升带来契机,因此我们重申四季度房地产投资企稳回升的观点。