住宅周报第326期:政策加码,弱平衡依旧

摘要:

    一手房销量:1)环比:整体环比下降 14.1%,其中一线降 8%,二线降12%,三线降24.9%。2)同比:整体同比升26%,其中一线升56%,二线升29%,三线降2%。3)本周与2014年全年周均比:整体升9%,其中一线升35%,二线升14%,三线降20%。4)累计同比:整体同比升26%,其中一线城市升53%,二线升22.6%,三线升14%。一手房整体成交均价:环比降6.5%,同比升1.5%。二手房销量:本周环比降42%,同比升94%。

    库存水平:12个典型城市一手房平均可售面积环比升0.4%,同比降0.9%。去化时间:12个城市新房去化时间11.6个月。

    板块估值:2015年PE 主流公司10.8倍,RNAV 折价4%。一线9.4倍,RNAV 折价2.4%;二线10.6倍,RNAV 溢价2%;三线13.7倍,RNAV 溢价32%;地产+X13.4倍,RNAV 折价14%;商业14.2倍,RNAV 折价28%。

    本周观点:非限购城市商贷首付比例下调,政策进一步宽松。政策初衷为激活非一线城市的房地产市场。房地产投资持续低迷,土地购置费用和新开工下滑超出市场预期,2015年8月,房地产单月投资下滑1%,土地购置费用下滑9%,新开工同比下滑17%。地产长周期见顶,房价高位,政策放松所带来的成交活跃日渐式微。新政可以降低首付,对二三四线楼市有一定支撑作用,但绝对量并不大,影响预计较为有限。

    未来政策放松路径猜想:货币政策继续降息降准,行业政策预期会有,继续降低首付比例,交易环节税收减免(营业税和契税等),利率折扣优惠加码。

    非限购城市商贷首付比例下调至25%。中国人民银行9月30日发布消息,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例从原来的不低于30%调整为不低于25%。根据网易报道,目前除北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市外,我国各地的限购政策均已取消。

    维持行业增持评级。2015年,板块投资策略是“既要过日子,也要浪漫满屋”;推荐:1)龙头房企全面受益于降息降准和再融资全面松绑,资产负债表边际改善最为明显,推荐:保利地产、招商地产、万科A、华侨城A;2)旧貌换新颜(强调新路径、新机制、新模式):国企改革类、转型类重点推荐:格力地产、天健集团、广东明珠;3)新北京主题:华夏幸福、荣盛发展。4)港股受益:花样年、绿地香港、彩生活、碧桂园。