房地产行业:物极必反,向死而生

投资增速探三年来新低,新开工增速企稳回升:前四月全国房屋新开工面积3.58亿平米,同比降17.3%。在宽松通道中,销售的回暖已经如期推动新开工增速企稳回升,但从绝对值来看,单月新开工仍然处于三年来仅次于上月的历史性低位。全国房地产开发投资2.37万亿,同比增6%,增速回落2.5个百分点。分区域来看,尽管走势分化,但均已创下12年来新低。作为市场对今年地产投资最为悲观的卖方,我们年初判断全年投资增速在7%左右,前4月投资同比已下探至6%,数据印证了我们去年年初即强调的观点:投资下行不可逆转,且需求端的回暖也难以带来产业链前沿的回升。虽然330组合拳之后,宽松政策一再释放,包括本月进一步降息已经兑现,但仍未扭转投资增速下行至历史性低位的走势,低迷投资与“稳增长”预期下的博弈空间仍然是行业焦点,后续宽松持续以及相关行业政策可期。

    土地市场继续低迷:房地产开发企业土地购置面积0.55亿平方米,同比下降32.7%;土地成交价款1571亿元,同比下降29.1%。从绝对值和增速看,4月土地购置整体仍然维持低迷走势,累计同比继续探底。40个大中城市中,一线、二线城市土地成交溢价率出现反弹,其中一线城市溢价率已创下一年来最高值。土地市场与土地价格的走势背离,说明区域分化的进一步扩大不可避免,本轮政策带来的成交释放也将始于以北京、深圳为代表的一线城市,能够在这些区域合理布局的企业将会占得先机。

    销售降幅大幅收窄,二季度回暖启动:商品房销售面积2.64亿平米,同比降4.8%,商品房销售额1.77万亿,同比下降3.1%,降幅收窄6.2个百分点,其中住宅单月销售面积及销售额分别实现7.7%及16%的同比增长。二季度市场确定性回温,单月销售首次出现同比增长,一方面受去年同期低基数影响,另一方面是330政策红利逐步释放的体现。各地相关信贷政策的跟进,多次降息降准的刺激,及二季度推盘旺季的来临,都将推动需求进一步释放。房价下行走势如我们预期已接近尾声,但市场分化程度加剧,一线城市逐步企稳回升,三线城市则难以出现量价齐升的局面。

    宽松政策铺路,信贷增速小幅回升:房地产开发企业到位资金3.63万亿元,同比降2.5%。其中,国内贷款0.73万亿元,同比降4.8%;自筹资金1.44万亿元,同比增0.1%;个人按揭贷款0.43万亿元,同比增长2.1%,增速回升2个百分点。继去年11月、今年2月宽松政策之后,5月又迎来一轮降息。正如我们所强调,投资的低迷将强化宽松格局的持续性,我们认为未来开发商的资金压力也将趋缓。