房地产行业周刊:一月淡季成交回落,去化周期继续下降

上周(2015/1/5-2015/1/11)17个城市合计成交347万平米,环比下降9.1%,去化周期继续下降至12个月。上周,佳兆业债务违约引发地产板块的一轮调整,形成对11月下旬以来板块短期内大幅上涨的修正,但我们1季度地产板块看好的逻辑未发生变化,市场稳步回暖行业集中度大幅上升,龙头公司融资能力提高,万科、保利等龙头股估值再次回到7倍以下,地产龙头股存在估值和盈利改善的空间,建议回调买入。我们维持板块增持评级,首推保利、招商地产、万科等蓝筹股,以及区域振兴类、转型类、国企改革类三大主题。

    支撑评级的要点。

    市场概况:上周我们观察的17个城市合计成交面积347.4万平米,环比下降9.1%;由于北京和上海两大城市成交结构问题,价格指数环比下降14%至180;十五大城市新增可售面积179.6万平方米,环比下降59.9%,3个月移动平均去化月数为12个月,较之前一周微降0.1,3个月移动平均批售比为1.12,比之前一周下降0.03。

    政策新闻动态:上周政策面的消息主要有:发改委印发《国家新型城镇化综合试点方案》;国企改革再提速,2015年有望进入关键时期;国家税务总局部署2015年工作,深入推动房地产税立法;《住房公积金管理条例》修订草案稿形成,近期将上报国务院法制办;农村土地制度改革试点意见出台;“一带一路”相关规划进入最后修改完善阶段;广州市国土房管局称广州有望试水宅基地退出补偿机制;天津滨海新区试点保障房共有产权营销模式;大连自贸区的申报工作正在有序推进;另外,佳兆业债务违约事件发酵,多家机构申请查封资产。

    上市公司动态:上周南京高科减持中信证券400万股股份,华联控股出售可供出售金融资产收回8,297.16万元,北京城建涉及股东增持,嘉凯城、中南建设等涉及股东减持;融资方面,上周中弘股份完成9.3亿三年期公司债发行,凤凰股份拟定增募资不超过15.2亿元。中银国际关注的27家上市公司已经有19家公司公布了2014年12月销售数据,12月销售额环比上升43.1%,2014年全年销售额同比上升9.9%。

    投资评级和建议。

    蓝筹地产股在融资便利性、资金成本、整合收购、销售弹性方面的优势都远远高于行业平均,从14年榜单显示,在门槛并未明显提高的情况下top10房企的集中度大幅上升近3.5个百分点,大地产股优势凸显。在未来再融资全面放松的强烈预期下,我们建议投资者继续紧握蓝筹股,主要配置:保利地产、招商地产、万科、华侨城;另外,我们继续推荐关注三类企业如区域热点房企:华夏幸福、建发股份、世荣兆业;转型升级房企:世联行、中南建设、冠城大通;国企改革类房企:天健集团、深振业等。