房地产行业“沪七条”政策点评:短期或压制上海四季度成交,预计其他价格热点城市将跟进政策

投资要点

    事件:11月8日,上海市房管局发布了《进一步严格执行国家房地产市场调控政策相关措施》(沪七条)。核心内容包括:1)增加供应:2013年土地供应量要在不低于过去五年平均供应量的基础上再增加30%,确保住房用地1000公顷;2)提高二套房首付比例,最低比例由6成提高到7成;3)加强限购:非本市户籍缴纳税收或社保的年限由2年内累计缴纳1年,提高到前3年内累计缴纳2年。

    点评:

    “沪七条”压需求的调控政策短期可能对房价上涨预期造成影响,但对较长期的成交影响有限,应更加关注地方政府供地量的完成情况。上海新房价格连续11个月环比上涨,连续8个月涨幅超过1.5%,同比涨幅为12.3%,位于所有70大城市中的第三位,与“房价基本稳定”的控制目标不相符合。本次压需求的政策中,二套房首付比例从六成提升到七成,对于改善性需求而言,提高了购房的门槛,但由于二套房购买者往往具备一定的经济实力,难以消除这部分需求的成交。纳税和社保缴纳年限由1年提升到2年,延后了部分需求的释放。该政策或在短期影响影响房价上涨预期,尤其在四季度银行按揭贷额度也偏紧的情况下,上海短期成交和房价涨幅可能受到影响,但压需求的政策无法在长期影响成交走势,这已在多次调控中多个城市得到了验证。从增供给角度看,2012年以来上海住宅土地供给面积小于成交面积,后续加大供给的执行情况才是房价涨幅能否有效抑制的关键。

    虽然政府倾向于通过房产税等长效机制以及增加供给来调节市场,但对于热点城市房价的加速上涨,政府也难以漠视,预计未来广州、南京等热点城市可能跟进加码调控政策。从习总书记讲话和作为政策风向标的北京“京七条”所传达出的政策信号上看,我们依然认为本届政府更加侧重于从供给和房产税等长效机制等方面对地产进行调节,但无论是土地流转、房产税还是房地产金融的实施,都牵涉制度性的改革和多方利益,其实施和见效将是漫长的过程。从近期深圳、上海的政策看,政府显然无法坐视在长效机制尚未实行前部分热点城市房价的持续快速上涨,预计未来广州、南京等房价热点城市可能跟进加码调控。房价仍然是政策制定的重要依据,当前房价涨幅处于高位,我们难言政策面已经利空出尽。

    当前核心一二线城市销量维持高位。但四季度由于按揭贷额度的普遍紧张,以及由于房价环比涨幅持续维持高位导致的频繁出台的热点城市的调控政策使得行业行业仍然估值仍然受到压制,但从当前地产股估值上看,处于历史低位,SW房地产指数PE-TTM仅10.94倍,PB-TTM仅1.71倍。我们认为行业内部分公司可以逢低布局,建议投资者关注万科A,保利,招地,金地,荣盛发展,世茂股份,阳光城。