北京《关于加快中低价位自住型改善型商品房住房建设的意见》:传递供给端调节市场的信号

事件:北京市住房城乡建设等5 部门联合印发《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》。

    点评:

    北京市“国五条”细则中提出,逐步将自住型、改善型商品住房房价纳入限价房序列管理。而本意见是其具体细则。主要包含了以下要点:1)明确自住型改善型商品住房的供地计划,2013 年底前全市要完成不低于2 万套自住型商品住房供地,今后还要进一步加大规模,每年编制供地时要予以明确。2)明确了套型面积和价格标准——以90 平米以下为主,最大不得超过140 平。价格标准——按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。3)销售对象——满足限购政策家庭均可申请,本市户籍无房家庭和经适房、限价房轮候家庭优先。4)转让管理——原则上5 年内不得转让,5 年以后转让的,如有增值按同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。

    供求矛盾是北京市房价持续上涨的根源,该政策虽然提出了每年不低于2 万套的自住型商品房供地,但未明确该部分是新增还是包括在原有计划内。2011 和2012 年北京市新增常住人口分别为57 万和51 万人,由此产生的住房需求约1500 万平米。近3 年北京平均商品住宅(包含保障房)的成交面积为1175万平,近三年新增住宅类用地997 万方,严重的供求失衡是导致北京房价飙升的主要原因。而本政策虽然提出了每年不低于2 万套自住商品房供地(2012 年北京商品住宅的成交套数12.2 万套,其中保障房2.8 万套),规模虽然尚可,但是规划中并未明确该部分是新增还是包括在原有计划内,如若大量新增该类土地供给可能短期平抑房价上涨预期,如若包含在原计划内则不能有效限制房价上涨。

    该政策类似于限价房和经适房政策。该政策从销售对象和转让管理等方面,都类似于限价房和经济适用房,该两类住房在分配过程中存在多种问题,自助、改善型商品房执行层面上也可能存在诸多困难。

    开发商拿地主要采用限房价竞地价或者某地块超过限制价位后竞配自住改善型住房,该类产品利润率极低且丧失了房价上涨带来的收益,在这类土地的运作中高周转类的开发商更为受益。今年9 月恒大获得了北京首块该类型的豆各庄地块,该地块建面30 万平米,楼面价13700 元/平米,限制售价为22000 元/平米,净利率约10%。控制成本较好的高周转开发商可能参与到该类产品的建设,争夺北京市场份额。

    传递的政策信号偏正面。该意见贯彻了“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的调控思路,从供给方面入手来调节,而并没有采用此前市场上普遍担忧的更加严厉的限购或是限贷政策来打压房价。虽然该意见所提出的方法仍未能从市场化的角度去解决房价上涨问题,但是作为全国调控风向标的北京出台该意见,有助于化解资本市场对于限购限贷等方面调控政策升级的担忧,对于行业来说信号偏正面。我们仍然维持对于行业的“推荐”评级。