房地产行业:线城市销量明显回升,价格领涨全国

策略:本周仅3 个交易日,上证综指和深证成指分别下跌1.98%、2.38%,申万地产指数下跌3.36%,在23 个一级行业中排最后一位。我们认为下半年地产行业面临3 个长期问题,分别是流动性趋紧影响房贷总量和利率;地产企业集体回归一、二线城市,压缩行业利润空间;行业周转速度下降。维持“同步大市-A”的评级。

    要闻点评:

    2.1.8 月房价涨幅加速,一线城市领涨全国。8 月房价加速上涨,一线城市继续领涨全国。统计局数据显示,全国70 大中城市中,8 月商品住宅房价同比上涨7.9%,较上月上升0.8 个百分点,环比上涨0.8%,较上月增速回升0.1 个百分点。其中一线城市同比涨幅高达18.8%,较上月大幅上升1.5 个百分点,并远高于二、三线城市。北、上、广、深同比分别增长19.3%(最高)、18.5%、19.0%和18.4%,是70 大城市中全国涨幅前四的城市。二线城市、三线城市同比分别上涨9.4%和6.3%。一、二、三线城环比上涨1.5%、0.9%和0.8%,增速较上月上升0.1、0.1 和0.2 个百分点。与价格表现相比,8 月销量表现仍旧差强人意,但和7 月相比,一线城市环比销量有所回升。我们统计48 个城市中,一线城市8 月成交量同比/环比增长-6.0%/+14.5%,二线城市同比/环比增长-9.1%/+0.8%,三线城市同比/环比增长-15.1%/+12.8%。当前全国住宅市场已出现了明显的分化,一线城市的住宅需求依然旺盛,成交量主要是受推盘影响,而二、三线城市的需求显得后劲不足。

    成交:一线城市城市成交明显回升,但整体仍处低位

    (1)一手房:上周48 个主要城市周成交面积538.7 万平,同比/环比变动-5.6%/-4.5%,同比增速较上周小幅下降3.1 个百分点。一线城市成交量大幅回升,但二、三线城市仍环比回落。一线城市合计同比/环比上升32.9%/9.0%,同比增速较上周大幅上升18.4 个百分点,二线城市同比/环比下降9.9%/6.3%,同比增速继续下降6.4 个百分点;三线城市同比/环比下降-17.1%/-10.1%,同比增速继续下降7.3 个百分点(2)库存:26 个城市一手房可售套数130.1 万套,同比/环比变动+8.6%/+1.0%,同比根据月销售数量统计去化周期为9.7 个月,去化时间较上周下降0.4 个月,和去年同期相比仅增加0.1 个月。一、二、三线城市库存环比均小幅上升,但去化周期均略有下降,其中一线城市去化周期远低于二、三线城市。一、二、三线城市需去化5.6、10.1、13.7 个月,同比分别变动-1.8、0.4、1.1 个月。

    (3)二手房:17 个城市二手房周成交面积107.0 万平,同比/环比变动-2.6%/-8.7%,同比增速较上周下降11.8 个百分点。北京、深圳环比小幅下降。

    北京同比/环比变动-2.0%/-5.4%;深圳同比/环比变动+4.7%/-2.3%;12 个二线城市同比/环比变动-2.8%/-11.3%;3 个三线城市同比/环比变动-28.4%/+1.7% 流动性:央行连续三周净回笼,受季末及节日效应,货币市场利率有所上升 风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻