房地产行业:一线城市土地、住宅市场持续上升

策略:本周申万地产指数上涨0.69%,在23个一级行业中仅排第20位。维持地产行业"同步大市-A"的投资评级。维持地产行业"同步大市-A"的投资评级。

    总体看,地产行业面临三个长期问题,一是整体流动性趋紧已经影响到房贷总量和利率,这种状况仍然会持续,销量低于预期的概率较大,尤其是月末、季末;二是企业集体回归一二线城市,受限于供给数量,地价将持续上升,并且速度超过房价,压低行业利润空间;三是一二线城市的土地市场决定了行业整体周转速度会放缓,目前难有趋势性机会。

    要闻点评:

    2.1.8月一线城市土地市场持续升温,地王频出压低企业利润空间。地王频出是很正常的现象,未来还有更多的地王出现。一切源于地产商趋势性地回归一二线城市,未来土地市场僧多粥少的局面还将持续,地价持续上涨是必然。作为地产企业,需要考虑的是未来房价能否涨过地价。银行在贷款上对地产企业较宽松,对居民的按揭趋紧,这一局面会持续很长时间。未来房价涨速很难超过地价。成本的趋势性上升使得公司未来的利润空间收窄。

    2.2.多地楼市微调,郑州限购升级,房价仍是政策紧约束。由于当前全国主要城市房价同比、环比仍呈上涨的趋势,房地产政策在中、短期内均难以有实质性的放松。

    2.3.土地流转改革将释放新一轮政策红利。实现土地流转制度改革是新型城镇化的唯一路径,其将长期释放新一轮政策红利。事实上,目前在城市务工的农民工,在农村闲臵了大量土地,这些土地利用起来是一笔不小的财富。对于地产行业来说,新型城镇化将使房地产行业的供需两端出现新的增长极,非商住用地(农用地及工矿用地)也会整体升值,而有机会参与农村土地整治企业未来拥有取得地票的资格,价值颇高。

    2.4.按揭贷款抵扣个税实际影响小。从政策方向来说,此举不能代表行业政策有变化。实际影响上,若抵扣个税,能够促进居民按揭的积极性,但作用不大。

    按揭贷款的问题不在于需求,在于供给。在流动性长期趋紧的情况下,按揭资源紧张。促进按揭的核心在于未来开放按揭资格以及按揭资产的证券化。这两者没有突破,抵扣个税的政策影响很小。

    成交:一线城市成交同比继续上升

    (1)一手房:上周48个主要城市周成交面积同比/环比变动-1.8%/-1.2%。同比增速较上周下降0.9个百分点。一线城市仍呈现持续上涨的局面,同比/环比变动+6.7%和+0.8%,同比增速较上周上升3.7个百分点。二、三线城市同比分别变动-1.3%和-8.7%,增速较上周变动-1.8和-1.2个百分点。

    (2)库存:26个城市一手房可售套数同比/环比变动+7.6%/+0.1%,同比根据月销售数量统计去化周期为10.1个月,较去年同期增加0.5个月,较上周减少0.3个月。城市分化严重,一线城市去化周期继续下降,并远低于二、三线城市。一、二、三线城市需去化6.0、10.6、14.0个月,同比分别变动-0.8、0.5、1.2个月

    (3)二手房:17个城市二手房周成交同比/环比变动+3.1%/-8.3%,同比增速较上周下降10.5个百分点。

    流动性:行6月以来首次回笼资金,月末效应结束,资金面较宽松

    风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻