房地产行业板块下半年投资策略:春华秋实,弱复苏中待时机

我们判断,新一届政府对于房地产调控的思路将有所变化,由短期行政性手段逐步向市场化制度建设过渡。尽管政府力图实现的“低端有保障,中端给市场,高端有抑制”的房地产市场调控的长效机制尚在建立中,但我们看到,棚户区改造、小城镇户籍放开、以及土地改革正成为政府朝此目标努力的起点。长期看,稳定的机制的建立有望减轻政策对板块估值的压制从各国工业化的历史和房地产市场的发展来看,基本遵循了工业发展加速城市化进程,进而带动人口聚集,产生住房需求的规律。我们认为,我国的城镇化进程将主要遵循两条主线:乡镇人口向中小城市集中+城市集群的发展。基于核心城市人口外溢效应和产业转移的经验,我们判断,我国未来房地产市场的增量主要存在于: 1)国家级城市群周边的,有自身产业支持的卫星城 2)区域性城市群的中心以及次中心城市。

    下半年行业基本面判断:投资温和复苏,房价上涨压力减弱。我们预计2013年房地产销售增速呈现同比前高后低的走势,三季度环比将有所回落,四季度受益于供应量的释放,环比有望回升。全年商品房销售增速为12.3%。投资方面,预计温和复苏局面仍将维持,我们对全年投资数据进行情景分析,得到中性假设下全年房地产投资增速为12.6%。鉴于短期内预售价格管制难以退出,加之四季度供应量将有所上升,在下半年央行“盘活存量资金,用好增量资金”的主旋律下,无论是银行端贷款的发放还是开发商对资金的使用,都将更加谨慎,推动价格上涨的动力在逐步减弱。

    维持板块“推荐”评级,我们判断,下半年趋势性行情出现在四季度的概率较大,短期内,板块具有估值修复的动力。结合历史经验,板块的超额收益率来自政策平稳期,销量超预期或者销量印证行业向好走势的阶段。考虑到目前地产股的估值已回落到2011年的水平,在目前政策面整体平稳,且向上动能不断累积的背景下,板块出现基本面和政策面双杀的局面几无可能。地产股投资已经处于价值区间。同时,在尘埃落定之前,对城镇化和再融资放开的博弈仍将贯穿下半年的板块投资,我们维持推荐评级,建议沿城镇化和销售+估值两条主线优选标的:城镇化受益品种:华夏幸福、金科股份、荣盛发展、中南建设、苏宁环球。2)低估值,高增速,受益于市场集中度的提升的品种:金地集团、招商地产、万科A、华侨城、保利地产

    风险提示:房地产调控力度超预期