欧亚集团:外延扩张持续稳健推进

公司7月12日发布两项对外投资公告:(1)珲春欧亚购物中心和欧亚钻石名城(A、B区)项目。珲春欧亚购物中心总建面为69770平米,投资20159万元;欧亚钻石名城A区总建面98514平米,投资19908万元,B区总建面55253平米,投资8929万元。(2)通辽欧亚购物中心和通辽欧亚钻石名城项目。通辽欧亚购物中心项目总建面99793.38平米,投资13672万元;欧亚钻石名城建面180713.02平米,投资24027万元。

    简评和投资建议。

    (1)珲春欧亚购物中心和欧亚钻石名城(A、B区)项目,位于珲春市站前街以北、文化路以东;总投资4.9亿元(其中购物中心投资2.02亿元,钻石名城A、B区分别投资2亿元和8929万元);建设起止年限为商业部分2012年12月至2013年12月,地产部分为2013至2015年。

    珲春市位于吉林省东南部图们江下游地区,中、朝、俄三国交界地带,也是图们江国际合作开发的核心地带,总人口25万人,近年来经济发展较快。

    珲春欧亚购物中心占地面积19064.8平米,总建面69770平米,其中地上面积64820平米,地下面积4950平米。欧亚钻石名城A区占地45749平米,地上总建面84525平米,其中住宅面积68664平米,商业面积7302平米,车库面积7917平米,社区用房面积642平米;地下建面13989平米;工程分两期进行,一期工程面积49512平米,二期工程地上面积21024平米,地下面积13989平米。欧亚钻石名城B区占地29960平米,地上总建面41264平米,其中住宅面积33523平米,商业面积2213平米,车库面积4604平米,社区用房面积942平米;地下建筑面积13989平米。

    珲春欧亚购物中心投入使用后,公司预计年平均投资收益率为其投资额的6%-8%(约1210-1613万元),而钻石名城售出后,将会产生其投资额15%-20%(约4326-5767万元)的一次性投资收益。我们认为由于该项目为省内扩张项目,公司在当地已有较好的品牌效应及丰富的省内扩张经验,故预计开业后培育期较短,有望尽快实现盈利;预计该项目13年底前有望开业。

    (2)通辽欧亚购物中心和通辽欧亚钻石名城项目,位于通辽市红光大街以南、民主南路以西,总投资3.7亿元(其中购物中心投资1.37亿元,钻石名城投资2.4亿元),建设年限均为2012年9月14日至2013年11月10日。

    通辽市为内蒙古第四大城市,总人口310万,是中国金融生态示范城、最具发展潜力城市;且目前市内大型商铺较少,竞争压力不大。通辽项目总建面28万平米,其中购物中心面积近10万平米,住宅面积18万平米。

    通辽欧亚购物中心投入使用后,公司预计年平均投资收益率为其投资额的6%-8%(约820-1094万元),而钻石名城售出后,将会产生其投资额15%-20%(约3604-4805万元)的一次性投资收益。我们认为虽然该项目为省外扩张项目且体量较大,开业后或需一定时间的培育期,但考虑到当地较强的消费环境及较弱的竞争压力,预计培育期也不会很长;预计该项目有望14年初开业。

    公司此次两个对外项目符合其一直以来贯彻的扩张战略,即“吉林省内积极寻找经营环境合适的区县下沉;围绕吉林省进行外延区域性扩张,如内蒙古东部、黑龙江南部等区域;省外其他区域进行战略性布点,目前以项目储备为主”。其中,珲春项目延续了公司近年在省内各二、三线城市积极下沉的步伐,有利于进一步提升公司在省内的品牌效应和市场占有率,而通辽项目则是公司在省外的战略性布局;两者均有望为公司未来销售规模的持续扩大和内生效益释放提供良好支撑。我们认为,公司未来在外延扩张上仍将围绕以上三个方针,坚持步步为营、稳扎稳打的战略,坚持低成本和稳健的原则,在新老门店平衡上形成良性循环。

    暂维持公司盈利预测,即2013-15年净利润分别为2.54、3.25和4.11亿元,同比增25.95%、27.9%和26.38%,合EPS1.60、2.04和2.58元;其中商业及租赁业务2013-15年净利润分别为2.35、3.06和4.11亿元,同比增26.67%、30.22%和34.40%,三年复合增速30.39%;地产业务2013-14年净利润均为1944万元,和EPS0.12元。维持30.74元目标价(给以主业13年20倍PE、地产10倍)及“买入”的投资评级。

    公司目前总市值29亿,而其13年销售收入有望达到103亿以上,同时公司拥有的超过100万平米的主要用于百货经营的核心商圈自有物业(已扣除少数权益)及储备项目,从企业价值的角度中长期投资价值显著。

    风险与不确定性:东北地区经济波动风险;公司外延扩张(尤其是外地扩张项目)的培育期问题。