房地产行业2019年中报综述:盈利能力改善中报结算业绩理想

上市公司2019年中报已全部公布完毕。我们统计了全国142家上市房地产开发企业(按申万房地产分类)业绩情况:

    中报结算净利增幅理想 全年业绩可期。 2019年上半年上市房企实现营业收入9474.51亿,较上年同期升22.88%,增幅提升0.19个百分点;实现营业利润1729.97亿,净利润1242.39亿,归属净利999.3亿,同比分别升22.79%, 21.1%和17.66%,较2018年末增幅分别上升-2.05个百分点, 0.05个百分点和3.48个百分点。行业营收、营利、净利及归属净利增速均实现理想增长,绝对值更是再创同期新高,中报业绩令人满意。而从当前房企整体销售及可结资源看,全年行业整体业绩将继续具较高保障度。

    毛利率净利率延续回升态势 盈利能力改善。 2019年上半年行业整体销售毛利率及净利率分别为32.62%和13.26%,较上年全年分别上升0.23个百分点和0.85个百分点,延续17年中报探底回升态势。近两年由于房价涨幅明显,整体结算收益率出现持续回升态势,令人满意。预计全年整体结算毛利率及净利率仍将维持较高水平,盈利能力改善持续。

    负债水平进一步上升 业绩保障度高。 2019年上半年上市房企整体资产负债率为80.5%,较上年末提升约0.5个百分点,处于历史较高负债率水平。 2019年上半年行业整体融资有所收紧,开发商推盘相对积极回流现金,而拿地及新开工则相对理性。行业继续增加融资,提升负债率,表现在财务上则是负债率水平提升及现金流向下。开发商结算增幅低于销售增幅,留存可结算资源丰富。全年来看行业整体业绩保障度高。

    总结与投资建议。 上市房企2019年上半年结算业绩增幅超一成七,较上年提升3.48个百分点,中报业绩令人满意。行业毛利率、净利润率持续探底回升,盈利能力改善。 一二线龙头房企销售增速大部分高于行业整体增速,行业集中度加速提升趋势不改。 今年以来政府对房地产融资规范规管有所加严,行业融资收紧,但整体看仍没有2018年上半年去杠杆时期情况差。行业资金面及政策面最悲观时期过去。开发商加大推盘回流资金预期提升,这将可能带来销售的持续上升,为结算业绩带来保障。

    由于过去两年行业及一二线房企销售理想,当前进入结算期,全年业绩保持理想增长值得期待,将有力支持板块个股走强。而地产板块2019年以来整体走势偏弱,跑输大盘。当前行业整体估值水平跌至历史底部区间,向下空间及风险较低。建议重点关注基本面理想、业绩锁定性及股息率较高、估值便宜的一二线龙头地产股,包括招商蛇口、保利地产、万科A、华夏幸福、金地集团、荣盛发展、华发股份、金融街等。

    风险提示: 融资进一步收紧 销售回落。