8月房地产行业融资情况概述:吹尽狂沙始到金

类别:行业研究 机构:中信建投证券股份有限公司 研究员:江宇辉 日期:2019-10-12

房企资金端整体延续放缓态势。8月到位资金 13,924亿元,同比-6pct,单月增速较 7月下降。其中,国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比-5.0pct、+16.3pct、-20.3pct、-5.9pct,销售回款支撑房地产开发到位资金提升。8月房企资金端整体延续放缓态势,一方面融资渠道全面收紧,监管升级,自筹资金端同比下滑明显,但销售增速反弹超预期,定金及预收款增速大幅上升,仍存在一定支撑。

    8月融资渠道全面收紧,发行量较 7月回落。从 23号文出台,房地产信托收紧,到境外发债受限,再到银行专项检查,房地产融资调控升级加码,至此,银行信贷、信托、境内外融资渠道全面收紧,下半年土地市场或将降温,带动房地产投资增速下行。房企面临偿债高峰,资金压力进一步加大,行业格局也将持续分化。

    8月房企融资总额 754亿元,同比减少 35%,环比减少 4%,目前发债尚且顺畅。

    2019年 1-8月,房企海外债发行规模为 461.3亿元, 接近 2018年全年水平,同比增长 34.97%,再创同期历史新高。7月 12日发改委出台境外发债新规,部分房企境外发债渠道被切断,未来发行规模将有所放缓。8月海外债发行规模为 14亿美元,环比下降 81.11%,发行期限提升至 5.8年,随着 8月美元兑人民币汇率破 7,房企借新还旧成本将继续上行,依赖境外债融资的房企财务负担加重,但在境内融资渠道不断收紧,偿债高峰来临的当下,部分房企不得不转向海外发债融资,以高息债置换到期债务。

    8月房地产信托遇冷,环比下降三成。5月以来政策调控持续加码,8月监管升级影响显现,房地产信托降温显著,募集资金 616亿元,环比下滑 19.1%,占所有产品发行总额的 35.8%,较 7月下降 16个百分点。房企前端拿地将受到一定影响,预计对以非标融资为主的房企冲击更大。今后银保监会会将对信托公司的警示提醒指导作为一项常态化工作,预计未来增速会持续下滑。

    融资成本上行,龙头企业优势依然显著。融资成本普遍回升,主流房企融资成本可控上行。龙头房企凭借规模优势和稳健的经营风格,优势依然显著。

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