地产融资深度解读之三:信托新政对地产投资增速、资金来源影响几何,地产投资与资金来源对信托依赖度简要测算

政策回顾

    5月,银保监会出台23号文,进一步规范了信托公司房地产业务的模式,并严格限制了信托通过“明股实债”模式参与前端融资;7月,银保监会对多家信托公司进行窗口指导,要求控制地产信托规模,地产信托融资进一步收紧。

    测算方法

    本报告将通过测算2019年预计新增地产信托规模,预计信托新政对地产投资增速的影响;并计算存量口径、新增口径的地产信托规模占有息融资、资金来源的比例,判断信托新政对房企融资影响的程度。

    核心结论

    (1)从房企资金来源来说,房企资金来源绝大部分来源于销售回款,有息融资仅占较小比例,而其中信托融资所占比例更小。即便地产信托被一刀切全部停止,也只影响房企资金来源的7%,有息融资的16%;而如果只按照现在监管的余额规模控制和禁止参与前融要求的话,实际影响将更小。

    (2)从对地产投资增速来看,信托新政或将导致全年地产投资增速下降约2.35个百分点

    投资建议

    近期融资收紧背景下龙头房企优势将更加凸显,推荐具备国企背景的万科、保利地产、招商蛇口、金地集团,销售回款健康、有息负债覆盖比例较高的中南建设、荣盛发展等行业龙头。 风险提示:房地产政策调控收紧。