2019年1~7月房地产行业数据点评:融资收紧投资回落,销售韧性依然强劲

核心观点我们在 7月融资专题报告《融资乍暖还寒,不改强者恒强》中强调,5月以来的融资持续收紧会对房企的再投资产生影响,7月购地和投资增速回落符合预期。而销售面积 7月单月增速回升略超预期,说明当前市场去化韧性依然较强,后续需要观察热点城市按揭贷款利率回升以及去化率变化,我们维持全年销售面积小幅负增长的判断。

    存量施工仍具韧性,土地投资延续下行5月份以来融资政策的持续收紧对房企再投资的影响逐渐兑现, 7月开发投资增速回落符合预期。土地投资方面,1-7月土地购置面积同比降幅较 1-6月扩大 1.9个百分点,土地成交价款同比降幅维持 27.6%。当期土地成交对土地购置费的负贡献预期滞后显现。施工投资方面,加速存量项目的施工和去化依然是主基调。1-7月施工面积累计增速提高 0.2个百分点,新开工累计增速回落 0.6个百分点。我们认为下半年融资收紧对施工韧性的制约以及土地投资的预期回落预计带动开发投资继续下行。

    销售增速超预期反弹,下半年景气度预计平稳向下7月行业政策环境依然偏紧,销售增速的修复略超预期。我们认为韧性源于:市场短期可售货值充裕;6月的集中推盘冲量之后,市场续销情绪良好;三四线需求韧性依然较强。我们认为 730政治局会议对于“房住不炒”的定力以及按揭利率的阶段性反弹对市场谨慎预期的传导预计滞后显现。

    短期数据的波动和同比基数效应难以掩盖三四线城市需求侧的中长期压力。一城一策的政策框架核心依然在于保持行业平稳,未来一二线城市销售仍能保持平稳,三四线城市预计带动全国销售增速窄幅平稳向下。

    融资收紧拖累到位资金增速放缓,销售回款依赖度创历史新高银保监会印发 23号文以来,房企公开市场融资、房地产信托、银行开发贷陆续受到监管层窗口指导,此外发改委新规进一步规范房企境外债发行。

    融资环境趋紧拖累 7月房企开发到位资金累计增速放缓 0.2个百分点,除自筹资金之外,国内贷款、个人按揭贷款、定金及预收款累计增速均有所提升。1-7月个人按揭贷款与定金及预收款占到位资金的比重达历史新高的 52%,行业资金链更加依赖自身的销售回流。

    房住不炒框架下关注房企分化,继续看好优质房企估值修复7月政治局会议继续强化房住不炒,我们认为地产行业短期内难以期待政策红利,但流动性宽松预期、优质房企业绩潜力依然能推动估值修复,其中融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的优质房企发展空间更为明确。

    从中报业绩预期角度,我们推荐:华侨城 A、荣盛发展等,其次继续推荐:

    1、具备融资优势且受益于核心城市发展的优质房企(万科 A 等);2、具备高周转能力和回款能力的成长企业(中南建设、金地集团、华发股份等);

    3、受益于公募 REITs 未来推进的优质商业物业企业(大悦城控股等)。

    风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性;部分房企经营风险;行业基本面下行风险。