东海证券房地产行业周报

本周房地产行业板块回顾:本周受美联储降息决议影响,央行释放宽松信号,人民币汇率大涨,沪深300大幅回升,5日累计上涨4.9%,地产板块跟随大盘,5日累计上涨2.25%,在申万众行业中表现较为一般。目前贸易战再次打响的情况下,在我国经济增长承压较大,预计今年后期政策环境对经济支柱行业房地产适度宽松概率较大,因此A股龙头房企低估值状态下的悲观预期修复理应重视。此外,建议密切关注在“一城一策,房住不炒”的背景下,各城调控政策走向对对区域性房企的行情影响。

    楼市面:据国家统计局数据显示,5月以来70城房价热度下降,尤其是一二线城市,一、二手房价格环比涨幅均与上月相同或回落。市场出现下调的原因是,3-4月楼市小阳春以来,房价出现了部分区域的上行,5月份开始持续收紧的调控政策密集发布;收紧政策再次明显影响市场,相比3-4月份的上升趋势,5月楼市政策收紧,影响了购房者的入市积极性。

    政策面:主基调依然是“房住不炒”,5月以来,各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次。且5月18日,住建部再发房价预警,佛山、苏州、大连、南宁4个城市被公开点名。我们预计目前这一轮因为2019年初资金宽松导致的小阳春,正在政策影响下逐渐回落,2019年下半年市场可能会进入新一轮的调整期。

    投资策略:由于房地产板块周期性较强,应格外注意区域四大增长极:粤港澳、京津冀、长三角以及成渝地区概念题材的板块轮动情况,以及上海自贸园区、租赁金融等概念。此外,昨日在长三角论坛上透露,国家层面的长三角一体化发展规划纲要已经编制完成,经长三角两省一市三地政府同意后,将报批。近期建议关注深耕长三角区域的核心受益房企。其一,以上海为中枢、以长三角为核心,形成“1+3”全国战略布局的新城控股;其二,聚焦长三角且快速拓展的中南建设、阳光城等;其三,布局核心都市圈的龙头房企,如华夏幸福、金科股份、金地集团、蓝光发展等标的。

    风险因素:1、融资渠道趋紧下房企偿债压力增高;2、住房贷款利率波动风险;3房地产税出台时间超预期,市场面临调整风;4.宏观调控进一步趋严下的市场压力。