房地产行业数据点评-销售降温,投资增速回落

类别:行业研究 机构:财富证券有限责任公司 研究员:龙靓 日期:2019-06-19

近日,国家统计局发布 5月房地产开发投资数据。

    房地产开发投资增速回落。 2019年 1-5月份,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长 11.2%,增速比 1-4月份回落 0.7个百分点。分区域看,中部、西部地区房地产开发投资增速依然具有韧性,东部、东北地区增速回落,尤其东北地区增速回落 3.5pcts,回落明显。 全国房地产开发投资中,住宅开发投资占比 73.3%。 受经济增速下行压力影响,办公楼、商业营业等开发投资意愿降低, 住宅投资占比逐月提升,创历史新高。开发投资增速回落,源于 1)土地投资疲软,从 2018Q4以来,土地市场一直相对低迷, 2)新开工增速放缓。 未来房地产开发投资预期在新开工的放缓和土地投资疲软的双作用下继续回落。

    土地市场依旧低迷。 1-5月份,房地产开发企业土地购置面积 5170万平方米,同比下降 33.2%,降幅比 1-4月份收窄 0.6个百分点;土地成交价款 2269亿元,下降 35.6%,降幅扩大 2.1个百分点。 土地市场呈现分化格局,一二线城市土地市场热度优于三四线。 今年以来,苏州、杭州等部分重点城市土地市场火热,在稳地价的背景预期下,苏州、合肥、东莞等城市采取调整上限、限制关联企业竞拍、调整报价规则等手段进行土地调控,使土地市场回归理性。

    小阳春行情结束,房地产销售降温。 1-5月份,商品房销售面积 55518万平方米,同比下降 1.6%,降幅比 1-4月份扩大 1.3个百分点,其中住宅销售面积下降 0.7%。商品房销售额 51773亿元,增长 6.1%,增速回落 2个百分点,其中住宅销售额增长 8.9%。分地区看,西部地区销售增速保持稳定,中部地区销售韧性仍在,东部和东北部地区销售下滑,尤其东北地区下滑较为明显。 房地产市场销售呈现结构化,一二线销售韧性优于三四线。

    开工增速放缓,竣工依旧低迷。 1-5月,房屋新开工面积 79784万平方米,增长 10.5%,增速回落 2.6个百分点。其中,住宅新开工面积59125万平方米,增长 11.4%,回落 2.4个百分点。 受库存新开工增速依然在相对高位,但受到销售疲软和融资端的影响,新开工增速放缓。

    1-5月,房屋竣工面积 26707万平方米,下降 12.4%,降幅扩大 2.1个百分点。其中,住宅竣工面积 18835万平方米,下降 10.9%。竣工增

    速降幅扩大,为今年以来新低,竣工表现依旧低迷,不及预期,或由融资环境整治影响部分房企资金情况所致。尽管目前竣工增速仍不及预期, 但从趋势上来看, 2016年以来新开工增速一直维持高位, 传导至 2019年下半年竣工增速回升的确定性依旧较大。

    房地产行业到位资金增速回落。 1-5月份,房地产开发企业到位资金66689亿元,同比增长 7.6%,增速比 1-4月份回落 1.3个百分点。 5月,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》,整治表内外资金直接或变相用于土地出让金融资、银行及非银金融机构资金违规流入房地产等现象。 短期房地产市场融资端受到整治工作的一定影响,到位资金有所回落,中长期来看有利于房地产行业的健康发展。 随着宏观货币政策降息预期升温, 整体资金面预期边际宽松。

    投资建议: 在宏观经济不确定性增加的环境中, 我们认为房地产行业作为稳投资的基石其重要性仍不容忽视,行业整体仍将维持平稳发展,维持行业“同步大市”评级。 建议坚守行业中的价值蓝筹,关注弹性标的。建议关注现金流量较为充裕、融资渠道通畅的龙头房企万科 A、保利地产, 建议关注行业销售下滑中销售业绩依然亮眼的第二梯队房企中南建设、金地集团。

    风险提示: 行业调控政策全面收紧;资金面收紧;房地产税出台超预期。

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