1-5月统计局数据深度点评:投资销售双双回落

类别:行业研究 机构:中信建投证券股份有限公司 研究员:江宇辉 日期:2019-06-18

土地端:成交保持收缩,溢价率回落

    1-5月土地购置面积同比-33.2%,跌幅减少0.6pct,土地成交价款同比-35.6%,跌幅扩大2.1pct。1-5月全国土地购置面积的降幅与百城土地成交建面-5.7%的降幅存在较大差距,意味着其余广大的三四线城市土地成交面积下滑更为严重,主要还是由于棚改货币化减弱后,普通三四线城市的机会较前期减少,房企纷纷重新聚焦二线和强三线城市,普通三四线城市拿地明显减少。而百城土地供需比仍处于1以上,说明供应并未缺席,到位资金的下滑加之前期土地市场过热导致高性价比地块减少,百城土地成交趋降的态势将可能在之后几个月份延续。

    开工端:单月高基数下略有回落

    1-5月房屋新开工面积同比+10.5%,增速较上月降低2.6pct。5月房屋新开工面积增速出现回落,由4月的15.5%降至4%,下降11.5pct,主要原因还是在于去年基数较高,另一方面在于5月份市场销售下行,去化率有所下降所致。展望下半年,我们认为在当前去化率调整,房企融资边际收紧的情况下,短期内新开工有所波动,但从全年来看,行业流动性层面依然相对宽松,一二线城市去化率保持高位,房企开工推货意愿依旧强烈,新开工预计回落幅度不会太大。

    投资端:高位回落

    1-5月房地产开发投资同比+11.2%,增幅缩小0.6pct。5月单月投资增速有所回落,我们认为主要是由于随着棚改力度逐步趋弱,土地购置费也面临下降所致。展望下半年,尽管短期内流动性存在压力,但今年整体流动性较去年宽松,一定程度上保障了施工强度。全年来看,施工支撑投资,投资不会太差且更具质量。

    销售端:如期重归回落

    1-5月商品房销售面积同比-1.6%,下滑1.3pct,商品房销售金额同比+6.1%,增速收窄2.0pct。5月市场销售回落基本符合我们预期,在三四线销售动能不足之下,我们跟踪的重点40城数据与市场整体的成交走势将变得更加吻合,而该数据在5月同比+14.5%,增速较4月-19.4pct,出现明显下滑。总体而言,我们继续维持此前销售逐步筑底的判断,考虑到三季度高基数的压力之下,市场销售增速将继续下行。

    资金端:销售回款端资金减速,国内贷款保持提升

    1-5月房地产开发企业到位资金同比+7.6%,下滑1.3pct,资金面小幅趋紧。到位资金增速出现小幅下滑,主要是由于自筹资金、以及销售回款端的定金及预收款和个人按揭贷款下滑所致。整体来看,销售回款端、债券及股权融资端出现一定程度资金来源减速,但银行贷款和非银贷款端仍有一定支撑。

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