房地产行业5月报:投资见顶回落,销售去化下行

2019年1-5月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长10.5%和11.2%,销售面积和金额同比分别下降1.6%和上升6.1%,行业降温明显。5月单月投资、新开工面积及施工面积增速分别为9.5%、4%及10.4%,房企积极补库存,增速全面回落,对于销售去化的担忧导致房企新开工意愿减弱;竣工面积同比下降22.3%,降幅较上月扩大14.4个百分点,我们预计随着16-17年开工项目竣工结算,竣工将逐步回暖。5月单月销售面积增速-5.5%,较上月回落6.8个百分点,再次转负,热度显著下行。二季度以来房屋销售去化情况有所下滑,考虑到6月高基数因素,预计销售同比增速仍将为负。结构上而言,一二线将维持比较优势。我们认为19年地产政策以“因城施策”的深化与落地为主线,业绩持续向好的龙头及二线高成长性房企估值仍有提升空间。同时建议持续关注粤港澳、长三角一体化等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:万科A、保利地产、新城控股;2)区域房企:招商蛇口、荣盛发展;建议关注高成长性房企:阳光城、中南建设;地产交易服务商:我爱我家等。

    支撑评级的要点

    1-5月,全国房地产开发投资额同比增长11.2%,较1-4月回落0.6个百分点;商品房新开工面积同比上升10.5%,较1-4月回落2.6个百分点;施工面积同比上升8.8%,增速较1-4月扩大0个百分点;土地购置面积同比下降33.2%。5月单月投资、新开工面积及施工面积增速分别为9.5%、4%及10.4%,增速全面回落,对于销售去化的担忧导致房企新开工意愿减弱,市场出现降温迹象;竣工面积同比下降22.3%,降幅较上月扩大14.4个百分点,我们预计随着16-17年开工项目竣工结算,竣工将逐步回暖。1-5月土地购置面积同比下降33.2%,但溢价率为19.6%,较上月下降4.4个百分点,地市回暖、地价上升趋势得到控制。

    1-5月的商品房销售面积为55,518万平方米,同比下降1.6%;销售额为51,773亿元,同比上升6.1%;较上月回落1.9个百分点;销售均价为9,325元/平米,同比上升7.8%,较上月回落0.5个百分点。5月单月销售面积增速-5.5%,较上月回落6.8个百分点再次转负,热度显著下行。二季度以来房屋销售去化情况有所下滑,考虑到6月高基数因素,预计销售同比增速仍将为负。结构上而言,一二线将维持比较优势。

    1-5月,房地产开发企业合计资金来源为66,689亿元,同比上升7.6%,较1-4月回落1.3个百分点。从各资金来源同比来看,1-5月累计数据中,国内贷款同比上升5.5%,较1-4月扩大1.8个百分点;利用外资同比上升42.9%,较1-4月回落57.1个百分点;自筹资金同比上升4.1%,较1-4月回落1.2个百分点;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升10.3%,较1-4月回落2.5个百分点,其中,1-5月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升11.3%和上升10.8%。

    评级面临的主要风险

    房地产行业销售大幅下滑,三四线景气度下滑超预期。