房地产:前线看地产,青岛调研纪要

投资要点

    青岛整体市场较为平稳,抗周期能力较强。2018年上半年一房难求,好的区域去化率达到100%,9-10月份开始下行,郊区的去化率从70%下降到40%,市区稳定在70%-80%。2019年3月以来,市场小阳春回暖明显,但同比数据看,前5月累计成交金额下滑了30%。政策方面没有明显放松,5月相较3、4月份有所降温,标杆楼盘周来访量从200-300人减少到200人以内。

    市场体量较大,各区域分化明显。2018年全年,青岛八区住宅销售金额达到1586亿元,同比增长5.1%;销售面积999万方,同比减少16.6%。新房销售均价连续上涨,自2015年的9303元/平方米提高至2018年的15876元/平方米,年复合增长率为19.5%。按各区域划分看,西海岸新区、城阳区、新市北区销售金额在八区中排名靠前,分别占全市的29.8%、15.5%和12.3%。价格方面,市南区均价接近4万/平方米,崂山区3.1万/平方米,新市北区2.3万/平方米,李沧区2.18万/平方米,黄岛区1.6万/平方米,城阳区1.57万/平方米,最便宜的平度、莱西则不足1万/平方米。

    土地市场方面,青岛由于整体趋于形状较为狭长,土地资源稀缺。政府对于土地出让制度方面的管控较为严格,施行“土地价格熔断”、“限地价竞房价”等机制。2018年加大了土地供应力度,市场较为平稳,整体溢价率不高。2019年以来,土地市场活跃度较高,核心原因是开发商拿地越来越集中于一二线城市,且青岛土地均价相较于销售均价仍较低,开发商在限价的情况下,仍能有盈利空间。2019年1-5月楼面均价从2666元/平方米提高至3356元/平方米,多宗核心地区(主要是市北区和西海岸区)地块在拍卖时触及“熔断价”。目前商品房库存约1900万,去化周期为18-19月。住宅去化周期2018年最短是8-9个月,今年可能会达到11-12个月。

    调控政策方面,目前青岛市场没有出现明显的放松迹象。外地户籍需要提供连续12个月社保缴纳证明,且限购1套。首套房首付比例为30%,二套房首付比例为40%,认房认贷,取得不动产权证后5年限售。信贷政策方面:首套房按揭利率基准上浮10%-15%,二套房基准上浮20%。截止2019年3月,融360给出的首套房按揭利率为5.62%与2018年整体情况持平。青岛整体居民杠杆率仍处于较低水平,2018年末居民杠杆率为39.9%。

    投资建议:看好一二线城市和部分核心都市圈基本面。关注相关受益标的:我爱我家、新城控股、万科a、保利地产、招商蛇口、绿地控股、国创高新、阳光城,受益标的还有华夏幸福。

    风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市调控超预期。