5月房地产统计数据点评:宏观预期或临二度修正,地产股再迎配置好时期

事件:统计局发布19年1-5月房地产行业数据,1-5月份,投资同比名义增长11.2%,增速较上月下降0.7个百分点,比去年同期提高1.0个百分点;1-5月销售面积同比-1.6%,比1-4月的-0.3%下降了1.3个PCT,增速同比去年同期1-5月的1.9%下跌3.5个PCT;1-5月商品房销售额同比增加6.1%,环比增速下降了2个PCT,去年同期销售额增速11.8%,同比下滑5.7个PCT。

    市场退烧,5月单月销售增速继续回落,重回零下,累计增速边际回落,预计Q3或将继续下行。1-5月销售面积同比下降1.6%,环比1-4月的-0.3%下降了1.3个PCT,单月同比增速-5.5%,环比较4月减少6.8个百分点,近期受政策抑制,市场明显降温。销售增速回落带动开工增速下滑。我们认为在“金3银4”的销售窗口期间,开发商在18年土地储备丰富,有动力加快开工补库存。5月单月增速已经有所回落,且后续可能进一步回落,销售下滑后,房企开工增速或将进一步下滑。另一方面,一线房企待售面积(狭义库存)明显回升至高位,二线、三四线也都呈现出低位回升的态势,库存得到一定补充,开发商补库动力有所下降。

    开工-施工-竣工传导逻辑持续有效,预计随开工面积高位放缓,拿地面积的大幅缩减,下半年施工、竣工面积或将持续提升。累计新开工增速有所下滑,单月增速下滑明显,施工增速继续上扬。1-5月房屋新开工面积79784万平方米,同比增长10.5%,增速环比1-4月下降2.6个百分点。从单月数据来源,5月的增速4.0%,环比4月下降12.1个百分点。1-5月施工面积同增8.8%,持续创本轮周期新高。1-5月房屋竣工面积同比下降12.4%,降幅环比扩张2.1个PCT。我们认为随前期开工和施工的超预期,年内竣工面积回升是大概率事件。由于竣工面积与新开工面积存在跷跷板效应,随未来开工增速逐渐下滑,未来竣工就会有修复的过程,一季度拿地逐渐放缓,影响下半年开工、投资,后续竣工增速有望持续恢复。

    投资增速或受开工影响逐渐下滑,土地购置费大幅下行符合预期。1-5月土地购置面积、金额累计增速分别为-33.2%、-35.6%。低库存仍不拿地、彰显企业信心不足,上半年拿地不足,恐影响后续开工、投资增速下行。我们认为1)三四线城市、部分非热点的二线城市成交同比下滑明显,开发商对后市悲观,拿地热情不足;2)一二线城市地价并未出现大幅上涨,而是有所调整,土地市场延续量价下滑的态势。我们认为年初拿地萎靡可能会影响到后期的开工和投资,年初到现在一季度大幅的拿地下降,意味着三季度以后的开工和投资可能会有一个明显的下行趋势,可能出现投资增速下行、竣工面积增速上行。

    5月资金面边际趋紧,自筹、销售回款步伐双双放缓。1-5月份,房地产开发企业到位资金66689亿元,同比增长7.6%,增速比1-4月份下降1.3个百分点,环比开始向下。其中,1-5月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别累计同比增长5.5%、4.1%、11.3%、10.8%,增速环比1-4月增长1.8、-1.2、-3.8、-1.6个百分点,5月单月分别环比增长-6.8pct、-12.8pct、-28pct、-14.5pct。融资收紧后企业端的国内贷款、自筹均有所放缓,销售再次下滑之后,开发商收到的定金及预收款、个人按揭金额分别明显回落,房企资金压力有所提升。

    投资建议:5月单月销售增速继续回落,重回零下,累计增速边际回落,预计三季度或将继续下行。但5月百强房企销售额绝对值环比提升,而龙头环比同比均大幅提升,表现强势。6月房企半年销售额冲量或将表现出一定韧性。结合我们跟踪的高频数据,我们维持一二线城市销售结构性复苏,全年全国销售略微下滑的判断。从投资角度,受销售增速回落影响,开工、投资增速均呈现回落趋势,而上半年的拿地萎缩,或将影响下半年的开工、投资增速,维持全年投资、开工5%、3%的增速。从宏观层面来看,从5月宏观数据来看,PMI再次降到荣枯线以下,对于贸易战的悲观预期也已经较为充分的释放,近期央行行长表态贸易摩擦“中国有足够的政策空间来应对,包括调整利率和存款准备金率”,降息降准预期明显再度加强。我们认为当前时点,地产股配置价值重新凸显,建议关注:1)二线成长标的弹性有望凸显:中南建设、阳光城、新城控股;2)防御性较强的龙头:万科、金地、融创、招蛇、保利;3)房产中介:国创高新、我爱我家;4)REITs 及利率下行:光大嘉宝;5)自贸区及长三角一体化:城投控股、上实发展、光明地产、上海临港。

    风险提示:销售不及预期,政策变化超预期。