房地产行业地方专项债可做资本金对房地产的启示:好公司是长期的好股票,弹性标的是短期的好股票

摘要:1、项目预期收益率是决定专项债撬动资金量级的关键;2、房地产融资受限,基建一定程度加杠杆,或削弱整体经济的的乘数;3、综上而言,我们认为经济下行压力仍在,10Y国债定方向,受资金面改善更敏感的房地产板块理应出现估值修复。好公司是长期的好股票,部分弹性标的是短期的好股票。推荐布局适合当下政策背景的三类股票,同时,从结构上看,AAA级别企业信用再度出现修复,而AA+仍未反映,不宜过度布局弹性标的。

    事件:6月10日中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于做好地方政府专项债券发行及项目配套融资工作的通知》,其中提及“允许将专项债券作为符合条件的重大项目资本金。对于专项债券支持、符合中央重大决策部署、具有较大示范带动效应的重大项目,主要是国家重点支持的铁路、国家高速公路和支持推进国家重大战略的地方高速公路、供电、供气项目,在评估项目收益偿还专项债券本息后专项收入具备融资条件的,允许将部分专项债券作为一定比例的项目资本金,但不得超越项目收益实际水平过度融资。”

    (1)项目预期收益率是决定专项债撬动资金量级的关键“允许将专项债券作为符合条件的重大项目资本金”,从表面分析其或撬动较大规模的资金去往基建,但基建项目本来外源融资能力就差,这种撬动的能量是否够大?未来将越来越决定于项目的收益率预期。

    《通知》中,“在评估项目收益偿还专项债券本息后专项收入具备融资条件的,允许将部分专项债券作为一定比例的项目资本金”这句话的重点在哪?我们觉得“收益”和“一定比例”才是重点。近期关于基建类REITs的讨论就已经发现了此类问题,具备“收益率”条件的项目或是稀缺的。

    (2)房地产融资受限,基建一定程度加杠杆,或削弱整体经济的的乘数地方专项债可做资本金的这一事件,或间接阐述了房企融资结构性受限,而基建或一定程度结构加杠杆的本质。从整体经济来看,目前正在经历调结构,房地产融资依然受限,地方专项债或引导资金调结构到去年101号文定义的“短板”(基建)。短期来看,这增加了大家对基建的信心,反映了高层经济调结构的决心。

    但凡事要看全貌,跳出基建看经济。对于资本市场来说,价格的变动包含了中、短、长期预期的加权,起码从短期看,这样的结果或是对经济拉动的乘数更弱,毕竟,房地产产业链更长,拉动效应越大,而基建相较而言较弱。