房地产行业5月统计局房地产数据点评:销售如期回落,政策压力有所减轻

统计局公布 2019年 5月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 13433万平方米、11858亿元、21232万平方米,同比增速分别为-5.5%、9.5%、4.0%,前值为 1.3%、12.0%、15.5%。

    核心观点全国单月销售面积同比再现负增长,主要由于东部及中部地区重回负增长所致。2019年 5月全国商品房销售面积同比增速较 2019年 4月下降 6.8个百分点并再次出现负增长,主要是受到东部及中部地区销售面积增速转负拖累,而东北部地区的降幅仍在扩大。但由于 5月销售均价同比仍增长 6.5%,带动销售金额勉强维持正增长,5月单月销售金额同比增长 0.6%,增速较上月下降 12.5个百分点。二季度以来市场去化情况出现不同程度下滑,考虑去年 6月较高的基数,我们判断 6月的销售增速大概率将仍然维持负增长。

    受销售端影响,新开工增速大幅回落。 5月房地产新开工面积同比增长 4.0%,增速较 4月下降 11.5个百分点,增速明显放缓,反映出开发商对销售去化的担忧从而导致的开工意愿的减弱。5月新开工面积/销售面积的比值为 1.58,较 4月略有下降。

    房地产投资略有下降,其中土地投资略有回升。5月房地产开发投资额同比增长 9.5%,增速较 4月回落 2.5个百分点,增长主要来源于建安投资的增长。

    5月土地成交金额继续回落,5月份土地成交价款为 679亿元,同比下降40.0%,前值-47.7%。目前来看土地市场的热度很难延续,由于溢价率快速走高房企拿地意愿大幅下降,土地投资预计将维持低迷,房地产投资将更多由建安投资决定,因此我们预计下半年房地产投资增长的中枢将缓慢下移至10%下方区域。

    我们维持对 2019年房地产行业销售面积、房地产开发投资额和新开工面积的增长预测值分别为 2%/10%/4%。

    投资建议与投资标的销售数据如期回落,新开工回落幅度略超预期。近期政策层面“因城施策”的大基调并无变化,各地政策呈现“有保有压”的状态,整体加码的空间和可能性已不大。因此我们建议弱化对调控政策的关注,回归本源聚焦销售、土储、融资等方面具有优势的公司。具体来说,我们认为有三类开发公司值得看好:1)稳健经营的低估值蓝筹龙头:推荐万科 A(000002,买入)、保利地产(600048,买入)、融创中国(1918,买入); 2)业绩高速成长的二线龙头公司,推荐新城控股(601155,买入)、中南建设(000961,买入);3)受益于都市圈规划的公司,推荐华夏幸福(600340,买入)、荣盛发展(002146,买入)。同时,我们建议积极关注物管公司的投资机会,建议关注碧桂园服务(6098,未评级)、绿城服务(2869,未评级)、永升生活服务(1995,未评级)。

    风险提示销售大幅低于预期。政策调控严厉程度超预期。融资环境存在不确定性。