房地产行业:投资销售增速回落,高位拐点初显

1-5月数据关注点:1)销售增速看,5月显著回落,小阳春势微。一线城市销售面积累计同比增速扩大,二线累计同比跌幅小幅扩大,三四线累计同比增速由正转负。5月投资和新开工双双出现回落,我们认为主要受到销售回落、房企到位资金增速回落以及前期土地购置下滑影响。目前土地购置面积同比仍大幅下滑,房企的投资意愿仍然集中在一二线和强三线,对后期新开工造成压力。

    2)考虑1Q流动性释放后在房地产领域逐步固化,此外18年2H去杠杆带来全年销售基数下行。2019年前5月销售金额高增速下,即使后续单月增速有所波动,但全年行业销售金额仍将保持高位。房地产开发投资方面,前5月累计增速11.2%,出现拐点开始收窄。我们3月(2019年3月21日的报告《销售小幅负增,投资增速头部新高》)提示投资增速处于顶部区域,趋势上难改后期下行。以上特征符合我们判断。

    3)目前住宅投资的增速自年初以来持续下行,我们预计2H房地产开发投资增速仍将回落。不过不必过度悲观。考虑当前销售金额趋势比此前预期(2018年12月7日报告《2019年行业展望:延续下行趋势不失速》)乐观,投资后续累计增速下行速度和空间会比我们的预期慢且小。此外预计后续增速仍会反复。

    房地产投资累计同比增长11.2%。2019年1-5月全国房地产累计开发投资为46075亿元,同比增长11.2%,增速较2019年1-4月的11.9%下降0.7个百分点。房地产新开工面积同比增长10.5%。1-5月,全国房地产开发企业房屋新开工面积7.98亿平方米,同比增长10.5%,增速较2019年1-4月份降低2.6个百分点。1-5月商品房销售面积累计同比下滑1.6%。2019年1-5月商品房销售面积5.55亿平方米,同比下滑1.6%,跌幅比2019年1-4月份扩大1.3个百分点。2019年1-5月商品房销售额为5.18万亿元,同比增长6.1%,增速比2019年1-4月份减少1.9个百分点。

    一线销售保持复苏,二线、三四线销售回落。2019年1-5月一线城市商品住宅销售面积1407万平方米,累计同比增长33.3%,增速较2019年1-4月上升0.6%;二线城市商品住宅销售面积9929万平方米,累计同比减少4.3%,跌幅较2019年1-4月扩大0.8%;三四线城市商品住宅销售面积37372万平米,累计同比减少0.7%,较2019年1-4月减少1.2个百分点。

    土地购置保持低位,房企拿地意愿偏谨慎。1-5月,全国房地产开发企业土地购置面积5170万平方米,累计同比减少33.2%,增速相较2019年1-4月的-33.8%减少0.6个百分点。 房企资金面持续改善,到位资金增速持续提高。2019年1-5月全国房地产资金来源总量达到6.7万亿元,累计同比增长7.6%,增速比2019年1-4月份降低1.3个百分点。

    投资建议:维持“优于大市”评级。当前龙头地产公司对应2019年的PE约6.5倍,股息率约4%。继续看好组合【万科A、保利地产、新城控股】,招商蛇口、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝。看好地产交易链(我爱我家等)、主题长三角一体化(上实发展)。

    风险提示:政策收紧导致基本面下行。