房地产行业:销售、新开工回落,投资维持高位

商品房销售:销售增速回落,去化率维持高位

    1-5月份,商品房销售面积55518万方,同比下降1.6%,降幅比1-4月份扩大1.3个百分点。5月销售单月同比下降5.5%,创年初至今单月最大降幅。3月以来,新房销售呈现以部分一二线重点城市为主的结构性回暖,4月一二线城市销售增速同比持平,5月至今涨幅略有收窄,而三四线城市销售增速持续为负,我们认为整体市场的结构性分化进一步凸显。

    土地市场:成交维持低位

    1-5月份,房地产开发企业土地购置面积5170万方,同比下降33.2%,降幅比1-4月份收窄0.6个百分点;土地成交价款2269亿,下降35.6%,降幅扩大2.1个百分点。二季度以来土地市场成交整体在低位,但有所回暖,本月全国100大中城市土地溢价率19.62%,较上月下降3.74pct。其中一线城市土地溢价3.18%,二线城市19.67%,三线城市24.29%。由于部分城市销售回暖,房企拿地意愿开始提升,我们认为二季度为传统推盘旺季,且此时拿地有望年内开盘实现回款,随着城市分化加剧,土地市场也将面临冷热不均。

    房地产开发投资:新开工随销售回落、施工投资保持平稳

    房屋新开工面积79784万方,增长10.5%,增速回落2.6个百分点。5月新开工增速随销售增速与到位资金同步回落;1-5月份,全国房地产开发投资46075亿,同比增长11.2%,增速比1-4月份下降0.7个百分点。5月房地产开发投资增速收窄,我们认为主要得益于建安投资的支撑:1-5月份,房地产开发企业房屋施工面积745286万方,同比增长8.8%,增速与1-4月份持平。5月施工面积的高增速,适当对冲了土地购置费的疲软,随着分期支付的土地价款逐渐计入,土地购置费增速或将回落,但由于资金环境仍比较宽松,房企施工端动力较足,建安投资或成维持19年投资增速的主力。

    房企到位资金:资金端略有收紧

    1-5月份,房地产开发企业到位资金66689亿元,同比增长7.6%,增速比1-4月份回落1.3个百分点。其中,国内贷款10762亿元,增长5.5%;自筹资金20276亿元,增长4.1%;定金及预收款22395亿元,增长11.3%;个人按揭贷款10251亿元,增长10.8%。5月房企资金端略有收紧。一季度资金面宽松,房企融资渠道顺畅,成本有所降低,同时,居民首贷利率自18年12月以来连续下跌,但随着部分地区楼市回暖,银保监会4月清理违规资金流入房地产,苏州等热点二线城市房贷利率有所上升,未来市场趋势有待观察。

    投资建议:3月以来,新房销售呈现以部分一二线重点城市为主的结构性回暖,而5月涨幅略有收窄,三四线城市销售增速持续为负,我们认为整体市场的结构性分化进一步凸显;政策方面,中央再提“住房不炒”,因城施策以“稳”为结果导向,调控有松有紧;资金方面,一季度资金面宽松,房企融资渠道顺畅,成本有所降低,同时,居民首贷利率自18年12月以来连续下跌,但随着部分地区楼市回暖,银保监会4月清理违规资金流入房地产,苏州等热点二线城市房贷利率有所上升,未来市场趋势有待观察;估值方面,近期板块回撤让重点房企的PE估值落入5-9X区间;我们认为当前地产股估值低,业绩稳定,股息率极具吸引力。再考虑到当前宏观经济或将长期受内外压力影响,地产政策调控波动或进一步钝化,今年以来部分地方限价已经放开,本轮以“稳”为轴的调控基调,必然伴随着松紧拿捏,建议更多关注调控对行业总量的支持及结构上的优化。推荐:1)行业龙头:万科A、保利地产;2)优质一线:新城控股、华夏幸福、旭辉控股集团等。

    风险提示:一二线销售改善不及预期,因城施策出台低于预期。