房地产行业周报:房价指标密切关注,政策后续张弛有度

行业一周表现与估值

    本周房地产板块上涨 0.76%,沪深 300上涨 1%,上综上涨 1.6%。19年动态市盈率 8.12倍,20年动态市盈率 6.82倍。

    行业判断

    本周板块跑输指数,近期销售保持稳健增长,一二线城市景气度上行带动整体销售维持增长态势,三四线城市销售下跌趋势不变,但好于预期。预计后续一二线与三四线城市分化加剧,在“因城施策”的背景下一二线城市政策边际宽松,叠加房贷利率下调,短期一二线市场回暖趋势延续,中期或将回归平稳;三四线城市受前期需求透支影响,中期下行压力仍在。面对房价上扬,短期内政策放松可能性不大,“房住不炒”基调下楼市仍以调控为主,开发投资上升空间有限,我们预计未来倘若各省房价仍然维持小幅上涨的情况,高强度的调控政策有可能持续发布,预计后续房地产开发投资增速未来将缓步下行。一季度房地产板块营业收入为 3,734.92亿元同比增速达 22.54%。营收持续增长主要受益于楼市小阳春,部分城市人才政策、公积金及房贷利率放松,带动商品房销售增速回升。地产板块资产负债率达 79.82%,相比于 2018年仅上升 0.01个百分点,行业杠杆率维持稳定水平。随着一季度融资环境放松,房企面临还债高峰的压力减小,多家公司选择以较低利率发债融资,以借新还旧。此外受销售回暖影响,定金及预收款、按揭贷款同比增速上行,房企资金面持续改善。从板块来看,企业披露完 2018年年报和 2019年一季报,从业绩来看,仍然保持稳健增长,龙头公司保持平均 20%增速的业绩稳健增长。而估值方面,近期的行业带来地产板块估值的修复米目前平均在 8X 左右,但距离估值中枢仍有距离,我们判断宏观货币政策和财政政策的积极调整仍将持续提振板块情绪,进而带动估值继续上修。但在估值提振后盈利端能否支撑,则取决于政策端的变化及其对基本面的影响。我们继续看好龙头集中度的逻辑,当前不但有龙头销售的集中度的提升,更有拿地,融资等各个方面龙头房企的集中度提升的趋势,在这些龙头公司优秀的能力面前直接推动龙头的规模以及市占率的提升,我们继续看好地产龙头公司在 2019年的估值修复行情,建议积极关注招商蛇口,万科 A,华夏幸福,荣盛发展。

    本周(2018.5.25—2019.5.31)成交45个城市本周成交 418.9万平方米,环比上升 3.6%,同比下降 6.3%累计成交方面,一线累计完成去年的 42.3%,二线完成去年的 40.9%,三线完成去年的 42.9%。

    公司和行业要闻

    1、 楼市调控政策超 200次 房地产投资“稳字当先”

    2、 5月单月百强房企销售额增速较 4月略有回落风险提示:严厉的调控措施和房产税推出力度和广度超出预期。