我国房地产税进程动态跟踪报告:路虽远,行则将至

历程:十年路径曲折,启动一审是关键节点

    谈及房产税,其推进过程路径曲折,屡有反复。纵览2011年以来“房产税”和“房地产税”百度搜索指数,十九大之后,公众关注度明显提升,2017年12月人民日报撰文谈及房产税推进三原则,创造了指数历史高点;2018年1月不动产统一登记制度全面落地;2018年9月房地产税法被列入了“条件比较成熟、任期内拟提请审议”的一类立法项目;2019年3月12日,第十三届人大提出尽快将房地产税法和税收征收管理法(修改)等提请全国人大常委会审议的时间安排。财政部专家贾康称“一审”将成破局性关键节点。

    方式: 法律框架下的因城施策,预计地方保有一定的自住选择权

    现行制度:沿用1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》,对个人所有非营业用的房产实行免税政策。2018年,全国房产税收入0.29万亿,占全国公共财政收入的1.58%。沪渝试点:2011年起上海、重庆开启人住房房产税试点。截至2018年底,上海、重庆房产税收入占财政收入分别为3.01%、2.97%。从商品住宅成交来看,上海、重庆相比于全国一、二线均未走出独立行情,房产税试点对两地商品住宅成交影响较小。未来方向:现有经验表明,上海、重庆房产税试点征收力度可能偏小。未来“因城施策”理念有望融入房产税推进过程,对开征时间、税率、免征等条款,预计地方政府在大的法律框架内将保有一定的自主选择权。

    意义:平抑投机,调整税制,长效机制抓手

    “房住不炒”写入十九大报告,提出加快完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,房产税对打击投机炒房,促进市场平稳发展具有重要意义;存量房时代来临,卖地收入对地方债务的覆盖程度越来越低且不可持续,地方政府需要摆脱土地出让金依赖,扩大税基,转向长久税收;房产税将调节社会收入差距,提高直接税比重,降低间接税比例,提振基本消费水平,与我国促消费的大方向高度吻合;最后房产税将改变当前房地产行业“重开发重交易轻保有”的税收政策,重新调整建设、交易、保有环节税赋比例,减少建设和流通环节税负对房价上涨的推动作用。

    投资建议

    人民币汇率坚挺吸引外资增持,宏观流动性边际宽松降低利率水平,存量经营性物业有效规避房产税预期不确定性导致的估值压制,综合以上三大理由,我们持续建议关注存量物业资源丰富房企的长期表现,有望受益于国际性配置、资产增值和公允价值重估。A股建议关注万科A、新城控股、陆家嘴、中华企业、光明地产、金融街;H股建议关注融创中国、华润置地、中国金茂。

    风险分析 国内宏观经济增长放缓,影响居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还;房地产持续调控,导致行业整体销售增速下行超预期。