房地产行业3月观察:低库存带来强韧性,分歧聚焦土地

继施工之后,新开工接力推动投资继续超预期。新开工面积3月份单月增速达到了18.1%,推动3月份单月投资增速达到了12.0%,开发商资金状况底部回升,同时2019年Q1销售不弱,加之开发商对于2019年房价没有大幅上升的预期,所以对于开发商而言,当下最好的选择依旧是开工、回款,加快土地资源的变现。我们依旧维持2019年投资增速7.7%,新开工增速6.1%的判断。后续投资和新开工能否超预期的关键是土地市场的放量情况,如果土地市场供应没有随之放量,新开工和土地都会拖累后续的投资增速。

    本轮周期行业周期的逻辑基点是低库存,决定了销售和投资在短期会维持较强韧性。截至2019年3月底,我们测算新开工口径下的住宅的广义库存去化周期为11.6个月,而2007年以来这一数据的中位数为15.6个月。按照我们年初的预测,2019年住宅新开工增速为9.1%,住宅销售面积下降7%的情形下,2019年底这一数据将回升至15.4个月,因此2019年是一个补库存的周期,当下新开工口径下的住宅库存仍处于低位。3月份单月的销售面积增速为1.8%,强于预期,部分受政策抑制的需求逐步释放,以及居民端融资持续改善,2019年销售面积下行的节奏会放缓,预计销售面积增速将在Q3见底。

    2019年的关键变量在于土地市场,而这一变量将主要影响2020年的行业情况。尽管我们观测到2019年Q1土地市场价格明显回升,以季度为单位,二线城市整体成交楼面价和溢价率均明显回升,但2019年Q1土地供应量和成交量同环比均出现了不小的降幅。土地市场的冷暖一方面受供应量的影响,同时开发商前端资金渠道也起到决定作用。当下来看,土地市场价格回暖后,带来供应的上升是大概率事件,如果开发商前端土地融资持续改善,那么将对2020年的投资起到较强的稳定作用;反之,行业投资增速下行压力将在2020年显现。

    2019年对房价和政策难言过高预期,行业聚焦大城市战略。供给端仍以稳定为主,去杠杆的节奏虽有放缓,但仍然难言重回加杠杆的时代,因此土地市场的信用派生能力仍不如前。当下对于政策和房价空间在2019年大幅上调的预期较弱,需求动能难以持续放大。而板块的弹性主要在于区域市场的变化,随着城市发展战略聚焦至大中型城市,落户政策的宽松一定程度上形成对限购的对冲,因此都市圈/城市群标的有望获得较高弹性,推荐金地集团、万科A、华夏幸福、蓝光发展、荣盛发展、招商蛇口、中南建设、阳光城等,港股推荐融创中国、中国金茂、龙湖集团、合景泰富集团等,受益中骏集团控股。