城市草根调研系列报告之十-成都篇:五月楼市略有降温,后续或以稳为主

五月楼市略有降温,后续预计以稳为主。随着2018年“5.15”调控升级后楼市降温及低价地的消耗,政府逐步放松高价地入市价格管制。因高价盘入市、土地市场升温带来预期变化,春节后成都楼市逐步回温,前4月新房成交同比增速较2018H2上升13.6个百分点,受高价盘占比上升影响4月均价较年初升1.8%至11705元/平。随着积累需求释放、高价盘抬升购房门槛、政治局及住建部接连发声,草根调研来看4月下旬楼盘上访量已逐步下降。往后看,在政府稳地价、稳房价、稳预期背景下,预计后续成都楼市仍将以稳为主。

    首置首改为主,区域分化明显。市场以90-120平首置首改户型为主,2019年前4月成交占比47%。受总价限制,刚需客群逐步转向二手市场寻求更小面积户型,60-90平二手房成交占比已升至46%。分区域来看,外围(近郊及远郊)新盘整体供应量较大,合计供应占比达75%;而近郊由于具备区位优势且配套更为成熟,前4月成交占比达32.4%。从库存周期来看,成都全市库存去化9.7个月,其中远郊10个月、主城区9.9个月、天府新区9个月、近郊7.7个月,整体仍处于合理区间。 土地市场持续升温,外围成供地主力。楼市回温带动地市升温,2019年3月成交溢价率升至38.9%,个别项目楼面地价已超前期高点。外围区域(近郊、远郊)因面积相对广阔且开发较晚等原因,土地供应相对充足,前4月龙泉驿、青白江土地合计成交占比达52%。楼市、地市上行背景下,政策收紧预期提升,近期成都亦减少中心区域土地供应以降低可能出现的“地王”对市场预期的影响,4月成交溢价率降至13.5%,预计后续成都地市将趋于平稳。2018年卓越、中梁等9家企业首进成都,反映品牌房企持续看好成都市场。

    战略地位提升,中长期基本面扎实。《2019年新型城镇化建设重点任务》提出培育成渝城市群形成新的重要增长极,成都作为成渝城市群中心城市之一,战略地位提升有助于其后续快速发展。目前成都已汇聚285家世界500强企业入驻,拥有高校数量达64所;2018年常住人口、户籍人口同比增长3%、1.8%,保持稳步净流入趋势;整体收入房价比3.6,高于合肥(3.3)、杭州(2.5)等多数同类城市,经济发展及人口汇聚为区域楼市健康发展奠定基础。

    开发商及楼盘调研小结:1)2018年末限价松动,高价盘增加及地价攀升,引发春节后恐慌入市,推动周边低价盘销售,带动销售回升。4月下旬来楼市逐步降温,五一节后上访量较节前高点降近50%。2)因区位优势及断供时间较长,三环内高价盘去化尚可,外环压力则较大。3)首套房贷利率上浮15%,较年前几无变化。4)限价松动情形下,未入市高价地开工意愿增强,开发商拿地补库存意愿仍较强烈。 风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求