房地产行业1~4月数据点评:4月地产基本面数据或为年内高点

延续3月房地产行业基本面转好趋势,4月商品房销售、开工、投资再创新高,预计5月小幅回落,6月与三季度是基本面发生关键变化的时期。申万地产对全年走势的观点一直是上半年不差,下半年不太好的的判断。但去年四季度以来地方因城施策放松,以及2019年棚改下行压力滞后的影响,导致3、4月基本面数据尤其是投资、新开工增速创新高还是比较超预期的。从销售高频数据来看5月前两周销售增速有所回落,后续需进一步观察5、6月各地楼市的变化。

    4月销售面积单月增速仍为正,但较3月有所下降;销售额增速高于3月。1-4月全国商品房销售面积4.2亿平方米,同比增速-0.3%(较前值增加0.6pct),4月单月销售面积增速1.3%(较前值下降0.5pct)。1-4月商品房销售额为3.9万亿元,同比增速8.1%(较前值增加2.5pct),4月单月增速13.9%(较前值增加5.6pct)。可以看出4月销售均价涨幅较大,其中既有预售证限价调控空间的改善,也有结构性变化,高城级销售占比持续提升。

    分区域看,东部回升幅度较大。1-4月东/中/西/东北部地区商品房销售面积同比增速分别为-4.3%/2.4%/3.8%/-4.2%,较前值分别变动2.5/-0.4/-0.5/-4.5pct。分城级,一线热度维持高位,二线大幅回暖,5月46城高频数据回落。申万统计的46城高频数据显示,2019年前19周一线/二线/三四线城市销售面积增速分别为32.1%/0.1%/-12.8%,46城总计为-1.7%;其中5月前两周增速为-5.7%,较4月单月增速4.6%回落约10个pct。

    投资保持高位,继续看好2019年建安增速高增,但在年中将随土地购置费一同下降。2019年1-4月,全国房地产开发投资3.4万亿元,增速11.8%(与前值基本持平),4月单月同比增速12.0%。其中,住宅/办公楼/商业用房分别为16.8%/-2.4%/-9.8%。分区域看,西部地区投资高增,东部、中部地区增速维持平稳,东北回落幅度较大。1-4月东/中/西/东北部地区房地产开发投资同比增速分别为10.8%/8.7%/18.4%/10.7%,较前值分别变动0.6/0.3/-0.4/-11.1pct。

    开工、施工单月增速略有回落,竣工增速缩小降幅。2019年1-4月商品房新开工面积5.9亿平方米,同比增速13.1%(较前值增加1.2pct),4月增速为15.5%。竣工面积2.3亿平方米,增速-10.3%(较前值上升0.5pct),4月增速为-7.9%。施工面积72.3亿平方米,增速为8.8%(同比提高0.6pct)。

    房企到位资金大幅好转,主要受益销售回款增加。1-4月房企到位资金为5.2万亿元,同比增速8.9%(较前值增加3.0pct),4月增速为18.4%。从细项看,1-4月国内贷款/自筹资金/个人按揭贷款/定金及预收款同比增速为3.7%/5.3%/12.3%15.1%。从信用债融资情况看,4月申万地产分类下的信用债发行额为908亿,净融资额403亿,较3月分别增加149、349亿元,融资环境较为宽松。

    尽管4月统计局数据土地购置增速持续下行,但据中指统计的300城土地出让金增速4月大幅回升。2019年1-4月房企土地购置面积3582万平方米,同比增速-33.8%(较前值下降0.7个pct),土地成交价款1590亿元,增速-33.5%(较前值下降6.5pct)。据中指统计,4月300城土地出让金增速升至10%,较3月单月同比增速-11%上升21个pct。

    投资建议:预计5、6月行业基本平稳,销售增速小幅回落,建议关注业绩增速较高、且经营较为稳健的标的,看好:保利地产、金地集团、招商蛇口、万科A,持续关注:阳光城、新城控股、华夏幸福、荣盛发展、金科股份,推荐不动产基金推进利好标的:世茂股份、光大嘉宝。