房地产行业2019年4月统计局数据点评:投资增速持续走高,销售正增长,分化加剧

新开工增速回升,18年土地购置费较高导致投资增速持续走高。2019年1-4月全国房地产投资同比增长11.9%,增速较前3月上升0.1个百分点;4月单月投资同比增长12%,较3月略降0.01个百分点。我们认为投资增速持续走高的主要原因是新开工增速回升和18年土地购置费较高且分期缴纳。2019年1-4月全国新开工面积5.86亿平米,同比增长13.10%,增速环比增加1.2个百分点。考虑先行指标土地成交价款前4月增速同比下降33.5%,土地购置面积同比下降33.8%,我们预计土地购置费增速亦将下行,我们预测下半年投资增速将缓慢回落。

    受贷款利率下降及市场预期回暖影响,单月销售持续正增长,但地区分化加剧。1-4月的商品房销售面积同比下降0.3%,较1-3月上升0.6个百分点;销售金额同比增加8.1%,上升2.4个百分点。1-4月销售持续走高,但地区分化加剧,其中受益于一二线回暖东部明显走高;而中西部增速放缓、东北增速负增长显示出19年棚改减半负面效应或将开始逐渐显现。

    销售回款高增导致开发商到位资金持续大幅度增长。1-4月份,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1-3月份提高3个百分点。其中,国内贷款8955亿元,增长3.7%;利用外资34亿元,增长1.0倍;自筹资金15687亿元,增长5.3%;定金及预收款17249亿元,增长15.1%;个人按揭贷款8031亿元,增长12.4%。

    投资建议:苏州调控政策升级,可以看出“一城一策,房住不炒”已经是房地产行业的稳定宏观政策,预计未来各城房价将维持窄幅箱体震荡。我们认为三类公司有较强的投资价值:第一:收益于一二线楼市的回暖,拥有自持物业、一二线货值占比高的低估值龙头,如万科A、保利地产、金地集团等;第二:二三线园区地产具有协同和集约效用,在“推动制造业高质量发展,促进产业协调发展”的大背景下,将迎来成长性机会,推荐关注园区地产龙头华夏幸福。第三:国内领先的具有主动管理能力的不动产资产管理平台:光大嘉宝。

    风险提示:1.房贷利率上升风险:2.房企融资成本上升风险;3.销售增速不及预期。