房地产行业4月房企销售点评:销售涨幅稳中有升,二线蓝筹弹性更优

4月主流房企销售额同比+24%、涨幅继续扩大,源于一二线+城市群持续回暖

    4月主流50家房企单月销售金额7,330亿元,环比-1%,同比+24%、较前值上升3pct;销售面积为5,337万方,环比+0.1%,同比+25%,较前值上升8pct,但仍低于同期45城成交面积同比+32%的表现。1-4月主流50家房企累计销售金额24,322亿元,同比+10%,较前值上升5pct;累计销售面积为17,583万方,同比+12%,较前值上升11pct,表现略弱于同期45城1-4月销售面积同比+17%。4月单月成交同比涨幅继续扩大,主要源于:1)一二线市场自我寻底后成交持续回暖;2)城市群战略对区域内强三四线市场形成强支撑;3)资金宽松效应持续,按揭利率下行和部分城市首付比率下降对需求形成提振。

    单月销售碧桂园排名第一,万科、恒大居二三,一二线龙头房企表现优异

    从单月销售来看,碧桂园销售排名第一,万科、恒大分别位列二三。其中,碧桂园666亿元(YOY-4%)、万科596亿元(YOY+42%,网签口径)、恒大580亿元(YOY+15%)、保利400亿元(YOY+23%)、融创390亿元(YOY+11%)、绿地255亿元(YOY+5%)、新城220亿元(YOY+73%)、金科197亿元(YOY+148%)、招蛇173亿元(YOY+67%)、金地164亿元(YOY+56%,网签口径)、阳光城162亿元(YOY+70%)、旭辉157亿元(YOY+43%)、中南155亿元(YOY+40%)、金茂128亿元(YOY+28%)、富力122亿元(YOY+37%)、华发81亿元(YOY+5%)、蓝光32亿元(YOY-66%)等。伴随市场继续回暖,4月房企表现依然靓丽,尤其一二线布局龙头房企如万科、中海、金地、招蛇以及城市群布局房企如新城、中南、金科等销售弹性更大。

    累计销售碧桂园、万科稳居一二,二梯队蓝筹房企销售同比表现更为靓丽

    从累计销售来看,碧桂园继续蝉联第一,万科、恒大位列二三。其中,碧桂园2,370亿元(YOY-8%)、万科2,090亿元(YOY+7%,网签口径)、恒大1,776亿元(YOY-16%)、保利1,497亿元(YOY+25%)、融创1,189亿元(YOY+11%)、绿地949亿元(YOY+30%)、新城687亿元(YOY+36%)、招蛇552亿元(YOY+32%)、阳光城502亿元(YOY+34%)、金地502亿元(YOY+37%,网签口径)、旭辉501亿元(YOY+31%)、金科483亿元(YOY+45%)、中南464亿元(YOY+29%)、金茂411亿元(YOY-16%)、富力370亿元(YOY+12%)、华发264亿元(YOY+51%)、蓝光257亿元(YOY+6%)等。1-4月房企销售表现分化延续,1-4月房企销售表现仍较分化,其中行业前五房企以及排名靠后房企表现相对低迷,而第二梯队蓝筹房企销售持续表现更优,比如新城、世茂、招蛇、金地、阳光城、旭辉、金科、奥园、美的、远洋、华发等都有同比超30%以上增长。

    q投资建议:销售涨幅稳中有升,二线蓝筹弹性更优,维持“推荐”评级

    在政策环境总体波动淡化+低库存下供给因素决定性强于需求因素的背景中,估值与需求端政策相关性或将减弱,其核心变量将回归到销量。而在低库存背景下,一二线已处三底叠加和三四线在四大因素缓冲下需求呈现韧性,同时国债收益率对按揭利率传导关系滞后修复或将推动销量继续改善,预计19年全国销量同比或将好于年初-5%预期,并且2019H1类似于2012年的Beta逻辑,2019H2或更类似于2017年的Alpha逻辑,预计板块将回归本源,拾级而上。我们维持行业“总量偏弱、结构改善”的判断,目前主流房企19PE估值仅4-9倍,NAV折价20-60%,我们维持行业推荐评级,维持推荐:1)一二线龙头(受益一二线改善):保利地产、万科、融创中国、金地集团、招商蛇口、绿地控股;2)二线蓝筹(受益资金面改善):新城控股、中南建设、阳光城、旭辉控股、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展;3)国企改革概念:首开股份等。

    q 风险提示:房地产行业调控政策超预期收紧以及行业资金改善不及预期。