国家统计局4月份行业数据跟踪:销售稳增长,开发投资维持高位

类别:行业研究 机构:中国银河证券股份有限公司 研究员:潘玮 日期:2019-05-17

1、2019年1-4月商品房销售稳增长,城市分化趋势加深。2019年1-4月,商品房销售面积累计同比下降0.3%,销售金额累计同比增长8.1%。预计后续一二线与三四线城市分化加剧,在“因城施策”的背景下一二线城市政策边际宽松,叠加房贷利率下调,短期一二线市场回暖趋势延续,中期或将回归平稳;三四线城市受前期需求透支影响,中期下行压力仍在。

    2、土地成交持续回落,一二线城市回温苗头初现。2019年1-4月土地购置面积累计同比进一步下降,增速为-33.80%。前期大量拿地致使房企持土地储备丰富,可支撑未来长时间的销售需要,总体拿地意愿不强。但城市能级分化之下,一二线市场回暖预期增强带动部分重点城市土地市场有所回温,信贷环境宽松之下房企补库存意愿或有增强。

    3、新开工节奏加快,开发投资维持高位。2019年1-4月新开工面积累计同比增速为13.1%,全国房地产开发投资完成额同比名义增长11.9%。房地产投资维持高增长,一方面施工面积持续扩张意味着建安费用增加,从而带动开发投资上行;另一方面,土地购置费存在滞后效应,对开发投资形成支撑。在房企资金面宽松的条件下投资意愿增强,预计建安费用稳步增长;土地购置费对开发投资的支撑作用逐渐减弱;“房住不炒”基调下楼市仍以调控为主,开发投资上升空间有限,我们维持前期判断,房地产开发投资增速未来将缓步下行。

    4、信贷环境宽松,房企资金面持续改善。2019年1-4月份,房地产开发企业到位资金52,466亿元,同比增长8.9%。房企到位资金大幅上涨主要源于信贷环境放松,开发商频繁发债实现密集融资。此外定金及预收款、按揭贷款受销售增加拉动,同比增速远高于其他资金来源,占总资金比例均有所提升。

    5、投资建议:行业集中度提升逻辑不变,龙头房企能够发挥融资、品牌及运营管理优势,获取更多高性价比的土地储备。一二线城市市场有望在2019年中期企稳回暖,对冲三四线市场下跌风险。城镇化进程加速,一二线及强三线城市需求将进一步释放。我们推荐业绩确定性强,资源优势明显,市占率有较大提升空间的万科A(000002)、保利地产(600048),销售增速高于行业平均,业绩释放较为充分的阳光城(000671)。

    6、风险提示:市场销售超预期下行,政策调控加码。

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