地产行业2019年一季报前瞻:业绩存不确定性,二线蓝筹成长性强

2019年一季报地产行业上市公司业绩较为分化,由于基数较高及结算周期等因素,业绩呈不确定性。展望2019全年,由于主流房企可结算货值充足,16H2-18H1涨价销售项目结算有望再度抬高利润率。2019年一季度,全国商品房销售增速放缓,区域结构性分化,一二线核心城市及热点项目回暖,而三四线城市则始终需求疲弱;房企方面,龙头规模扩张,二三线房企成长性较强,Top10房企增速1.3%,Top11-30房企增速9.4%,Top31-50房企增速21.6%。我们建议关注政策及融资环境变化,推荐龙头房企:保利地产、招商蛇口、新城控股;区域房企:荣盛发展,华侨城A;建议关注高成长性房企:阳光城、中南建设及房地产服务商:我爱我家。

    业绩较为分化,全年增长无虞。房地产板块已有40家公司发布一季报业绩预告,其中16家预增或扭亏为盈。24家预减、首亏或续亏。在我们重点关注的房企中,招商蛇口(-57%--54%)由于去年同期基数较高,结算增速为负;金融街(5%-20%)与大悦城(6%-36%)均实现稳健增长。由于房企结算存在周期性,即三四季度结算收入及利润占比较大,因此一季报存在不确定性;但纵观2019全年,房企结算主要为2016-18H1销售项目,受益于销售规模及均价的快速增长,主流房企可结算货值充足,业绩普遍高增,利润率有望在2017年的高位上再度提升。

    全国销售增速放缓,区域结构性分化。从销售指标来看,2019年1-2月的商品房销售面积为14102万平方米,同比下降3.6%,较2018年回落5个百分点;1-2月的商品房销售额为12803亿元,同比上升2.8%;较2018年回落9.4个百分点。分城市来看,一二线核心城市及热点项目回暖,一方面由于房地产市场“小阳春”的时间特点,另外调控放松的预期及按揭利率下行也让部分观望已久的客户入市。而三四线城市则始终需求疲弱,2月春节假期返乡置业的热潮不再。

    龙头规模扩张,二三线房企成长性较强。根据克而瑞数据,2019年1-3月Top100房企累计实现销售额2.11万亿元,同比增长8.2%,增速远高于行业平均增速,行业集中度提升逻辑不变。值得注意的是,Top10房企增速1.3%,Top11-30房企增速9.4%,Top31-50房企增速21.6%。一线龙头18年起在保证销售金额的同时更注重品质的提升,二三线房企则成长性更强,应给予高度关注。主流房企中,绿地控股、蓝光发展、华发股份及大悦城控股均实现了超过40%的增长,分别录得40.7%、51.0%、87.2%及84.2%的同比增速。

    投资建议

    我们判断2019年将是房地产行业结构性分化的一年,区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化。我们认为今年的地产板块看点在于:1)调控政策在趋紧基调下出现边际放松迹象,“一城一策”深化落地,中央表态温和转向;2)农村人口市民化进程推进,二三线城市释放需求与活力;3)土地市场回暖,低库存下土地投资有支撑;4)一线城市成交回暖,二三线城市销售预期稳定;5)行业集中度持续提升,龙头房企销售高增锁定业绩,迎估值切换。我们维持板块强于大市评级,建议积极关注政策及融资环境变化,推荐龙头房企:保利地产、招商蛇口、新城控股;区域房企:荣盛发展,华侨城A;建议关注高成长性房企:阳光城、中南建设及房地产服务商:我爱我家。

    风险提示

    1)政策改善不及预期;2)三四线城市成交下滑超预期;3)房产税制定进程加速。