房地产行业:4月小阳春行情持续,销售、土地市场出现分化

房地产投资增速持续上行,新开工、施工增速保持高位。2019年1-4月,全国房地产开发投资额3.42万亿元,同比增长11.9%,增速上升0.1pct;新开工面积5.86亿平米,增长13.1%,增速上升1.2pct;竣工面积2.26亿平米,同比下降10.3%,降幅收窄0.5pct。受小阳春行情影响,1-4月新开工面积增速、施工面积增速继续上行,房企的开工、推货热情较高,行业保持较高的景气度,而竣工面积则如期出现了降幅收窄的情况。2019年4月,房地产开发景气指数为100.92,较3月份提高0.14个百分点,景气度有所回升。

    销售降幅进一步收窄,单月销售面积维持正增长。1-4月份,商品房销售面积约4.21亿平方米,同比下降0.3%,增速收窄0.6pct;单月销售面积12256万平米,同比增长1.26%;4月三十大中城市商品房成交面积1518万平米,同比增长19.47%,增速明显高于全国数据。本轮小阳春行情中部分二线城市市场快速回暖,导致地方政府迅速出台加码政策。棚改计划断崖式下滑,调控政策有保有压,我们认为本轮回暖并不具备持续性,2019年销售面积增速后续仍将下行。土地市场分化加剧,溢价率创近一年新高。1-4月份,房地产开发企业土地购置面积3582万平方米,同比下降33.8%,降幅扩大0.7pct;

    土地成交价款1590亿元,下降33.5%,降幅扩大6.5pct;4月百城土地成交溢价率为23.55%,创近一年新高;百城数据中一线、二线城市土地成交占比持续提升。

    居民端拉动到位资金增长,按揭利率持续下行。1-4月份,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速上升3pct;定金及预收款以及个人按揭贷款分别同比增长15.1%、12.4%,起明显拉动作用。4月,首套房贷款利率为5.48%,二套房贷款利率为5.81%,分别同比下降12bp、8bp,维持下降趋势。

    个股方面我们推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企:万科A、保利地产、新城控股、华夏幸福、华侨城A和金地集团;

    建议关注销售高速成长、业绩弹性大的二线房企和区域龙头:中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和阳光城;

    风险提示:调控政策进一步收紧;市场表现超预期下行。