房地产行业2018年报&2019一季报综述:集中度继续攀升,行业指标有所改善

2018年全年及2019年一季度,行业集中度持续向上:近年来行业分城施策以来,龙头公司销售面积和销售金额市占率再次提速。2018年全年及2019年一季度,龙头公司市占率相对2018年前三季度加速攀升。截至2018年全年及2019年一季度,四家A股龙头地产企业全市场销售金额占比分别为8.97%和12.23%,销售面积占比分别上升至4.96%和6.62%。

    当期销售和现金流。2018年全年及2019年一季度A股地产企业销售商品、提供劳务收到现金分别为2.71万亿元和5968.2亿元,分别同比增加18.55%和13.63%;2018年全年及2019年一季度A股地产企业经营活动现金流分别为2222.8亿元和-945.04亿元,筹资活动现金流分别为1517.4亿元和1173.3亿元。我们认为,2019年年初无论是销售回笼资金层面还是市场资金面改善有限,未来企业融资成本将保持相对稳定。

    存货和预收款。2018年全年及2019年一季度A股地产企业累计存货分别为5.48万亿元和5.70万亿元,增速分别达到18.16%和18.89%,库存绝对值继续创出新高。我们认为,这主要是由于2018年以来开发商补库存力度较大,以及市场集中度提升背景下,上市开发商存货规模上升。

    对重点覆盖企业的分析。我们同时对重点房地产企业的收入、净利润、存货、预收账款和销售商品、提供劳务所接受的现金流变化趋势等做了比较和分析。

    投资建议。维持“优于大市”评级,截至2019年4月30日,A股沪深300动态PE为12.57倍,地产动态PE为10.94倍。我们认为,板块2019年2Q优势明显。1)行业基本面:从基数效应看,2019年2Q开始,各大龙头公司地产销售增速有望触底回升。2)财报期:蓝筹年报和一季报整体预期稳定,属市场中相对表现优异群体。3)继续看好蓝筹开发和长三角一体化主题:包括蓝筹公司-万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝;主题长三角一体化的上实发展。

    风险提示。调控加码和行业基本面下行风险。