房地产行业2018年年报及2019年一季报综述:营收增速利润分化,二线房企表现亮眼

类别:行业研究 机构:中银国际证券股份有限公司 研究员:晋蔚 日期:2019-05-15

2018年1-12月地产板块主营业务收入同比增长19.6%,较2017年末上涨12.3个百分点;板块净利润同比增长8.0%,较2017年末下降20个百分点。利润率方面板块总体毛利率为35.2%,较去年同期上升2.5个百分点;板块总体净利率为10.6%,较17年同期下降1.1个百分点。截至2018年年底,板块资产负债率79.9%,较17年末上升1.1个百分点。现金流方面,2018年1-12月,板块销售商品及劳务的现金流入累计同比上升19.8%,较去年末扩大3.4个百分点。

    盈利方面,受到销售及结算总量双增的影响,销售和收入增速呈现扩大的趋势,18年板块销售现金流入和结转收入增速分别为19.77%和19.57%,分别较上年上涨3.4个百分点和12.3个百分点。18年1季度房企的盈利回升,回款增速持续下滑。

    利润率方面,房企18年结转的主要为16-17年涨价项目,房企整体毛利率同比整体上升,但由于18年少数股东权益及计提资产减值损失显著上升,挤压净利润率。板块2018年毛利率和净利率分别为35.2%和10.6%,分别较上年上升2.5和下降1.1个百分点。

    负债率方面,18年房企负债率持续上行至79.9%,较17年上升1.1个百分点,其中预售账款及合同负债上升影响较大。一二线房企的杠杆率普遍高于行业平均水平,行业整合愈发激烈。另一方面,2018年板块投资现金流出累计同比上升2.0%,较17年收窄34.5个百分点,在流动性收紧的背景下,房企投资规模显著收缩,预计19年将逐步回暖。

    展望未来,我们认为在政策面稳定及边际向好的基础上,一二线城市销售显著回暖,行业融资环境逐步改善,将推动主流房企投资力度提升及销售回款改善;但由于16-17年土地购置价格上涨及房企增速放缓,行业利润率水平或将回落。另一方面,房企间持续分化,一二线房企销售依旧稳健及预收账款充足,19年业绩望延续高增,而尾部房企将逐渐淡出市场,行业集中度或再度提升。

    评级面临的主要风险

    房地产行业销售大幅下滑,政策改善不及预期。

    投资建议

    在16-18年销售高增及预收账款充足的背景下,龙头及高成长房企18-20年业绩锁定性较强,基本面坚实,快回款、高周转、融资渠道多元化的优势推升行业集中度,价值低估待修复。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:万科A、保利地产、新城控股;2)区域房企:招商蛇口、荣盛发展;建议关注高成长性房企:阳光城、中南建设;地产交易服务商:我爱我家等。

数据推荐

投资评级

更多>>
股票名称最新评级目标价研报
上汽集团 买入 -- 研报
西山煤电 买入 8.76 研报
安科生物 买入 18.00 研报
荣盛发展 中性 -- 研报
招商蛇口 中性 -- 研报
万科A 中性 -- 研报
保利地产 中性 -- 研报
华夏幸福 中性 -- 研报
旗滨集团 持有 -- 研报
紫金矿业 买入 -- 研报
恒立液压 中性 -- 研报

盈利预测

评级选股>>
股票名称11年EPS12年EPS研报
高能环境 0 0 研报
聚光科技 0.48 0.48 研报
维尔利 1.25 0.77 研报
上海环境 0 0 研报
瀚蓝环境 0.55 0.37 研报
上汽集团 1.83 1.86 研报
西山煤电 1.16 0.82 研报
安科生物 0.33 0.39 研报
荣盛发展 0.75 1.04 研报
华夏幸福 2.23 2.13 研报
招商蛇口 0 0 研报

股票关注度

更多>>
股票名称关注度平均评级最新评级
中信证券 33 持有 持有
通威股份 32 买入 持有
贵州茅台 30 持有 中性
隆基股份 30 买入 持有
三一重工 29 持有 中性
伊利股份 29 持有 买入
华泰证券 29 持有 中性
万科A 29 买入 中性
五粮液 29 持有 持有
中信证券 28 持有 持有
格力电器 28 持有 持有
上汽集团 27 持有 买入
泸州老窖 27 持有 持有
美的集团 26 持有 持有
中顺洁柔 26 持有 买入
华能国际 24 持有 买入
中国国旅 24 持有 买入

行业关注度

更多>>
行业名称关注度关注股票数买入评级数
电子信息 574 86 304
汽车制造 542 35 303
金融行业 478 28 211
建筑建材 454 52 211
电子器件 393 54 224
钢铁行业 393 28 170
化工行业 382 60 108
生物制药 342 51 172
机械行业 336 41 130
家电行业 303 12 120
房地产 294 30 207
酿酒行业 271 16 105
煤炭行业 267 24 101
电力行业 236 31 73
交通运输 207 26 107
服装鞋类 207 20 109
酒店旅游 197 21 65