房地产行业对当前板块表现的讨论(十七):量价同步是本轮最大的超预期

量在价先的逻辑是库存周期,周期底部显示为低开工、低销售、高库存。如果以短期的供需周期来看,库存高企会使得价格的上涨依赖于销量的放量,来使得需求弹性在短期之内超过供给弹性。这一经验逻辑在过去基本上都得到验证,而在那一时期,往往会伴随开工走低、销售走弱、库存走高。需要注意的是,开工一定会走低,这是周期末期的核心表现,也反映了供给弹性的下降。

    本轮周期,开工并没有明显下降,显示为高开工、低销售、低库存。开工并不和销售挂钩,特别是在低库存背景之下,一旦库存不作为供给的要素,那么开工的核心原因就主要来自于融资环境的变化。我们判断,新开工数据会略下行,其核心因素是融资环境宽松导致多拿地、少推盘,因此土地市场上行、商品房供给下行,短期可能会对销量有一定影响,使得销售会仍然“看起来”较低。但因为库存并不高,使得价格反而不会因为看起来低的销售不涨,而也会表现为略回升。

    低库存使得量价更表现为同步,而非量在价先,土地市场将先于楼市价格回暖。当期价格上行的核心是来自于融资宽松,而融资宽松的前提是土地信贷,我们判断土地市场会持续回暖,进而引起楼市价格的持续回暖。我们认为,Q1是土地市场底部,在当前的社融渠道下,会形成资本冗余并带动价格上涨,Q2是楼市的底部。我们推荐,一二线布局和都市圈布局公司,包括金地集团、万科A、华夏幸福、蓝光发展、荣盛发展、招商蛇口、中南建设、阳光城等公司。港股推荐融创中国、中国金茂、易居企业控股、龙湖集团等公司,受益中骏集团控股。

    风险提示:影子银行政策再次转向。