上海地产股迎三重利好:长三角一体化、自贸区、科创板

长三角一体化示范区推进,当地土储丰富的企业有望直接受益,建议关注:城投控股、上实发展、光明地产、中华企业。2019年3月政府工作报告正式提出,将长三角一体化建设上升为国家战略,相比于此前的市场化的自发合作行为,国家将自上而下对区域进行顶层统筹设计治理,有望使长三角地区在政策环境、设施建设、影响力方面更上一层,建设力度有望超预期。我们认为随着一体化示范区的建设推进,示范区土地储备丰富的企业直接受益,有望获得租金收入与货值提升的双重增值。未来示范区如果能进一步推广扩容,临近区域的土地也有望进一步升值。青嘉吴示范区内,上实发展拥有67.6万平土储,占总土储18.2%;城投控股土储45万平,占比8.5%;光明地产土储30.3万平占比3.3%、中华企业土储8.8万平,占比2.7%。上述公司在上海本地深耕发展,在青嘉吴示范区拥有土地储备,受益长三角一体化,未来价值重估可能性提升。城投控股作为上海市政府要求城投集团作为城市运营的主力军,有望深度参与一体化建设的标的,有望长期受益。

    自贸区深化改革,区域内房企土地、园区经营、土储价值双增长,建议关注:上海临港、光明地产等。2013年上海自贸区首度成立,15年第二批自贸区加入,面积扩大至120.72平方公里。自贸区以开放倒逼加快推进金融、税收、贸易、政府管理等一系列改革,成立至今效果显著,对区域经济的带动、周边地区的辐射效应十分明显。自贸区具有巨大的、长期的经济发展潜力,对区域内的上市公司经营产生实质性的积极影响。2019年政府工作报告特别提到上海自贸区深化改革、探索建设中国特色自由贸易港。自贸区内企业房地产主营业务受益显著,公司土地价值有望大幅提升,同时持有型物业租金、价值双双升值。以深耕上海自贸区内区域的公司为例,2018年浦东金桥公司房地产主营业务实现营收27.5亿,同比增长65%;陆家嘴主营业务营收126.39亿元,同比增长35.54%。浦东金桥、外高桥、陆家嘴、上海临港、绿地控股等长期涉足上海自贸区的企业,将受益于自贸区深化改革带来的增长机会和政策红利。

    科创板加快落地,“基地”+“基金”模式企业有望大幅受益,建议关注:张江高科、市北高新、城投控股等。2018年11月5日,国家主席习近平宣布将在上海证券交易所设立科创板并试点注册制。2019年1月,总体实施方案公布,3月证监会和上交所公布具体实施规则、管理办法。在上交所新设科创板,主要服务于符合国家战略、突破关键核心技术、市场认可度高的科技创新企业,缓解科创企业在发展过程中的融资瓶颈,缩短企业的成长周期。科创板在上海证券交易所设立,对上海国际金融中心和科技创新中心建设起重要的支持作用,吸引全国科创小微企业进入上海,提振产业园区板块估值。张江高科、市北高新作为上海市科创企业孵化“基地”+“基金”支持,有望同时受益于土地增值与科创企业投资回报大幅提升。张江高科主要围绕科学城物业和科技创新企业投资为主,投资收益为主要业绩来源,2018年公司投资收益6.26亿元,占营业利润98.7%。张江高科对上海市科创母基金,累计出资3亿元,投资企业估值和投资收益均有望随上海科创中心建设和科创板开板提升。市北高新依托旗下国家级科技企业孵化器,通过“基地+基金”、“融资+孵化”模式,深挖产业园区价值,2018年投资收益4.32亿元,占营业利润111.3%,为公司业绩成长提供动能。投资建议:上海作为长三角的经济引擎,在国家经济发展中的战略地位持续提升,在长三角一体化、自贸区深化、科创板推进等利好下,上海本地地产企业将持续收益,在手储备有望持续升值,建议关注:1)长三角一体化核心标的:城投控股、上实发展、光明地产、中华企业;2)自贸区深化:上海临港、光明地产等;2)科创板推进:张江高科、市北高新、城投控股等。

    风险提示:政策未来变化超预期;相关区域发展不及预期;