房地产行业月报:3月销售小阳春,新开工反弹

1-3月数据关注点:从销售来看,3月呈现“小阳春”,一线城市销售面积累计同比增速大,二线累计同比跌幅收窄,三四线累计同比小幅收窄但仍为正。数据表明一二线在3月单月销售相对较旺,而三四线的回落速度比预期的更慢。我们认为这也是造成3月新开工同比达到11.9%,增速提高5.9个百分点的主要原因。其次,房企到位资金同比增速扩大,也是造成房企新开工和施工意愿强烈的原因。但同时,土地购置面积并没有放量,房企的投资意愿仍然集中在一二线和强三线,这对后期的新开工造成压力。我们判断若无大政策放松之下,小阳春至少还能持续2-3月,销售和新开工数据的下行压力从3季度开始加大。开发投资方面,尽管房地产开发投资达到11.8%,增速上升0.2个百分点,但住宅投资的增速较1-2月是下降的,与2019年3月21日发布的《销售小幅负增,投资增速头部新高》的预期相符合。我们仍然维持该报告的判断,房地产开发投资增速处于顶部区域,趋势上仍难改后期下行。

    房地产投资累计同比增长11.8%。2019年1-3月全国房地产累计开发投资为23803亿元,同比增长11.8%,增速较2019年1-2月的11.6%上升0.2个百分点。房地产新开工同比增长11.9%。1-3月,全国房地产开发企业房屋新开工面积3.87亿平方米,同比增长11.9%,增速较2019年1-2月份提高5.9个百分点。1-3月销售面积累计同比下滑0.9%。2019年1-3月商品房销售面积2.98亿平方米,同比下滑0.9%,增速比2019年1-2月份提高2.7个百分点。2019年1-3月商品房销售额为2.70万亿元,同比增长5.6%,增速比2019年1-2月份提高2.8个百分点。

    一二线销售反弹,三线保持平稳。2019年1-3月一线城市商品住宅销售面积732万平方米,累计同比增长30.05%,增速较2019年1-2月上升10.6%;二线城市商品住宅销售面积5183万平方米,累计同比下滑7.56%,跌幅较2019年1-2月收窄7.51%;三四线城市商品住宅销售面积20040万平米,累计同比增长0.47%,增速较2019年1-2月下降0.17个百分点。l土地购置保持低位,房企拿地意愿集中在一二线城市。1-3月,全国房地产开发企业土地购置面积2543万平方米,累计同比减少33.10%,增速相较2019年1-2月的-34.1%上升1个百分点。1-3月全国房地产开发企业土地成交价款1194亿元,累计同比下滑27.0%,增速相较2019年1-2月的-13.1%下滑了13.9个百分点。

    房企到位资金增速小幅提高。2019年1-3月全国房地产资金来源总量达到3.89万亿元,累计同比增长5.92%,增速比2019年1-2月份提高3.8个百分点。逐个数据分析,房地产资金来源中国内贷款1-3月达到7134亿元,累计同比减少2.5%,涨幅较2019年1-2月上升3.03个百分点。1-3月自筹资金达到11795亿元,累计同比增加3%,增速较2019年1-2月提高4.5个百分点。个人按揭贷款属于其他资金范畴,1-3月个人按揭贷款达到5645亿元,累计同比增加9.4%,较2019年1-2月上升2.9个百分点。

    投资建议:继续看好“开发蓝筹+交易链”,板块2Q优势明显。继续看好蓝筹开发+交易链组合:包括蓝筹开发-万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、华夏幸福、中南建设、光大嘉宝;地产交易链(我爱我家、国创高新、世联行、易居企业控股)、主题长三角一体化(上实发展)。

    风险提示:风险提示:政策收紧导致基本面下行。