对当前板块表现的讨论十五:土地市场躁动,孕育新周期

本报告导读:

    土地市场是房地产市场之母,前端融资是土地市场之风向,近期融资的放开有望触及到核心区域,也就是土地端融资。

    摘要:

    从现象上来看,1月份以来,尽管土地成交量继续下滑,但土地溢价率出现较为明显的回升,流拍率明显下降。前2月,百城成交土地溢价率上涨到11%,相比于2018年10月的最低点6%有明显恢复,成交均价也从4007元/平方米上涨到5415元/平方米。在普遍调高底价的基础上,溢价率不断走高,在价格方面出现明显回暖。土地成交量出现了下滑,主要原因是供给量有所减少,前2月住宅用地供给面积为6770万方,但去年同期为8491万方。以流标作为流拍率指标,仅为3%,出现了明显的下降。

    拿地和新开工是跷跷板,反应了融资改善和紧缩的两个方面。我们曾经在深度报告中详细论证过,资金紧缩对应的新开工高企、资金宽松对应的拿地恢复。当前,进入到拿地恢复的阶段。1月份信托贷款出现明显增加,土地前端融资也出现一定程度上

    的恢复。一方面是资金供给在增加,有进入前端融资的诉求,另一方面,市场利率的下降,也使得开发商能够用得起利率相对高的前端融资。土地市场是房地产市场之母,其躁动就孕育着新一轮周期。地产的周期永远都是从土地市场开启的,这是土地作为信贷派生源头的核心资产,尽管考虑到当前不低的房企土地库存,但我们认为,当前环境反应了融资的改善,并能切实使房企的资金压力减小。由于土地派生信贷、但不直接产生GDP,因此资本冗余将逐步累积。当前阶段,我们认为是PE和NAV都要看的阶段,并逐步切换到NAV。因此关注低PE和高NAV折价公司,我们推荐低PE的金地集团、蓝光发展、荣盛发展,同时推荐行业标杆给估值空间的万科A、招商蛇口、华夏幸福,及高NAV折价的中南建设、阳光城等公司。