房地产行业动态分析:政治局会议重申房住不炒、因城施策仍是导向

市场跟踪:申万一级房地产行业周换手率7.30,较上周收缩10.91%,从申万一级其他行业表现来看,房地产板块交投活跃度在各板块排名中属于中等偏下位。周收益率-0.20%,较上周收益率提升1.55pct,上周家用电器、通信、采掘等板块领涨,地产板块领跌。当前股票组合招商蛇口、金地集团、中南建设。

    一手房成交环升18.36%:全国41城一手房成交面积487.69万方,同比下降5.15%,环比上升18.36%,累计同比下降17.26%;其中一线4城成交面积68.63万方,同比上升63.62%,环比上升26.32%,累计同比上升39.40%;二线19城成交面积305.87万方,同比下降5.69%,环比上升23.16%,累计同比下降20.52%;三线18城成交面积113.19万方,同比下降23.46%,环比上升3.51%,累计同比下降26.44%。

    二手房成交环升45.45%:全国15城二手房成交面积194.78万方,同比上升34.25%,环比上升45.45%,累计同比上升6.43%;其中,一线2城成交面积46.10万方,同比上升24.92%,环比上升39.25%,累计同比下降2.08%;二线9城成交面积142.11万方,同比上升51.11%,环比上升48.88%,累计同比上升17.51%;三线4城成交面积6.57万方,同比下降53.54%,环比上升22.66%,累计同比下降50.45%。可售库存环升1.39%,去化周期增加0.36周:1)全国15城可售库存套数同比上升27.27%,环比上升1.39%;其中一线4城同比上升37.21%,环比上升1.66%;二线8城同比上升26.72%,环比上升1.29%;三线3城同比下降4.78%,环比上升0.52%。2)全国15城可售库存去化周期33.06周,较上周增加0.36周;其中一线4城去化周期40.60周,较上周增加0.80周;二线8城去化周期32.07周,较上周增加0.22周;三线3城去化周期18.75周,较上周减少0.06周。

    土地成交量跌价升:1)100大中城市供应规划建筑面积2609.42万平米,累计同比-10.77%,相对过去四周变化幅度为+13.10%;100大中城市挂牌均价2665元/平米,同比+74.98%,环比+8.33%;2)100大中城市成交总建面1554.77万平米,累计同比-13.01%,相对过去四周变化幅度为-3.53%;100大中城市成交总价443.27亿元,累计同比-11.25%,相对过去四周变化幅度为-21.26%;100大中城市成交楼面价2851元/平米,同比+23.42%,环比+18.20%;3)100大中城市土地溢价率17.30%,其中一、二、三线城市土地溢价率分别为0%、13.25%、29.72%。

    政策方面:中共中央政治局召开会议,分析研究当前经济形势,部署当前经济工作;听取2018年脱贫攻坚成效考核等情况汇报,对打好脱贫攻坚战提出要求;审议《中国共产党宣传工作条例》;会议认为要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

    投资建议:关于政治局会议的相关点评,目前市场上的解读分歧较大。仅从地产板块的投资出发,我们认为本次政治局会议虽重提“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,但整体上,并没有更多新的说法,我们倾向于认为,今年基本可以确定房地产行业的调控方向确定性较强,因城施策导向,热的降降温,冷的松松劲;这个过程仍会是我们在年度策略中提到的“适度纠偏、适度调整”的过程,与以往过度矫正的政策方向有明显区分。基于这一判断,在今年地产股投资机会的博弈中,政策的压制性相对过往周期中应该是相对更低的一年。如果以往博弈周期,对于政策不确定性因素给予板块估值一定的折价,那么,当市场对于今年地产政策解读达成一致看法时,行业估值是否应该给予一定的提升以体现确定性?当然,我们不否认近期市场对于板块政策看法未达一致时,整个板块调整相对明显,但我们认为调整空间有限,我们仍看好今年地产股机会。标的上:1)建议关注强融资优势的一线龙头房企如万科A、招商蛇口、保利地产等;2)关注险资积极入股的企业,如华夏幸福、金地集团等以及增速相对稳定且有高分红的企业如荣盛发展等;3)成长突出的企业在周期轮动中一般有较强的表现,建议关注新城控股、中南建设、旭辉控股(H股)、融创中国(H股)等;4)园区类企业的开发+运营模式具备业绩水龙头+业绩安全垫的双重优势,这一类企业可关注如张江高科等;另外,物业服务类企业在未来具备一定的发展空间,可关注中航善达、碧桂园服务(H股)等。

    风险提示:政策因素、经营风险、市场成交不及预期、销售不及预期。