3月房地产行业统计数据点评:“小阳春”效应明显,政策宽松预期弱化

事件:统计局发布19年1-3月房地产行业数据,1-3月份,投资同比名义增长11.8%,增速较上月提升0.2个百分点,比去年同期提高1.2个百分点;1-3月销售面积同比下降0.9%,比1-2月的-3.6%上升了2.7个PCT,增速同比去年同期1-3月的3.6%下跌4.5个PCT;1-3月商品房销售额同比增长5.6%,环比增速上涨了2.8个PCT,去年同期销售额增速10.4%,同比下滑4.8个PCT。

    销售增速略好于预期、一二线如预期回暖、超预期部分或来自三四线比预期要好,小阳春效应十分显著:1-3月销售面积同比下降0.9%,环比1-2月的-3.6%增加了2.7个PCT,单月同比增速1.8%,环比提升1-2月增加5.4个百分点,单月销售面积增速大幅提升,我们认为:1)三四线城市在春节返乡潮期间,迎来返乡客置业高峰;2)3月小阳春本身为季节性回暖,在政策、信用转向积极的催化下在房地产市场转暖预期下,购房者观望情绪弱化,置业积极性提升。全年来看,我们维持销售在一二线持续回暖三四线边际走弱的判断。

    新开工大超预期、投资在施工强度及土地购置后效应下依旧强劲、竣工持续回暖:1-3月房屋新开工增速11.9%,环比大幅上升5.9PCT,单月新开工面积同比增速18.1%,环比大幅提升12PCT,大超预期。我们认为在3月小阳春的销售窗口期,开发商推盘和去化的意愿加强,且18年开发商普遍拿地较多,土地储备丰富,有动力加快开工补库存。1-3月份,投资同比名义增长11.8%,增速较上月提升0.2个百分点,比去年同期提高1.2个百分点,投资的强劲来自于新开工的超预期以及施工强度的持续恢复,我们依旧认为投资在上半年维持高位。1-3月房屋竣工面积18474万平方米,下降10.8%,环比1-2月增速提升1.1PCT,单月增速5.1%,是17个月以来的第二次单月回正。我们认为随前期开工房屋的交房期临近,同时,由于竣工面积与新开工面积存在跷跷板效应,如果未来开工逐渐往下走,竣工就会有往上回复的过程,竣工面积在年内回升是大概率事件。

    土地购置费大幅下行符合预期,低库存仍不拿地、彰显企业信心不足,上半年拿地不足,恐影响后续开工、投资增速下行。我们认为1)三四线城市成交同比下滑明显,开发商对后市悲观,拿地热情不足;2)一二线城市地价并未出现大幅上涨,而是有所调整,土地市场延续量价下滑的态势。我们认为年初拿地萎靡可能会影响到后期的开工和投资,年初到现在一季度大幅的拿地下降,意味着三季度以后的开工和投资可能会有一个明显的下行趋势,可能出现投资增速下行、竣工面积增速上行。

    到位资金改善明显、房企融资环境显著改善:企业1-3月份,房地产开发企业到位资金38948亿元,同比增长5.9%,增速比1-2月份提高3.8个百分点,环比进一步改善,预计房企资金压力明显缓解。可以看出1月以来的流动性宽松使得地产商在自筹资金方面得到了明显的改善,同时销售有所回暖的情况下,定金及预收款、个人按揭金额大幅回升。我们认为随着上半年开发商继续加快周转,销售加快与利率下行带来的回款将会继续提升,有助加强房企资金面的继续改善。

    投资建议:3月地产开工和投资数据超出预期,销售、竣工和拿地基本符合我们预期,我们认为由于加速推盘的意愿依旧较强,整体开工和投资将会维持高位,整体一二线的结构性复苏,全国性的整体性略微的下滑的判断仍旧不变,但由于小阳春的出现,使得地产的政策出现了微调的可能性,如:北京公积金政策收紧、长沙二套房契税优惠取消,政策边际宽松预期有所弱化,且社融数据的超预期使得降息降准预期也明显缓解。我们继续维持全年销售面积-7.3%、投资5%,上调新开工面积预测至3%,从基本面角度,我们坚定的看好以一二线布局为主的公司,建议关注:1)优先推荐龙头:万科、金地、融创、招蛇、保利;2)持续推荐优质成长股:阳光城、新城控股、华侨城(商社组联合覆盖)、荣盛发展、华夏幸福;3)房产中介:国创高新、我爱我家;4)REITs及利率下行:光大嘉宝;5)自贸区及长三角一体化:光明地产、上海临港、上实发展、城投控股。

    风险提示:销售不及预期,政策变化超预期