房地产1-3月月报:资金改善推动投资走强,销量转正、需求韧性超预期

类别:行业研究 机构:华创证券有限责任公司 研究员:袁豪 日期:2019-04-18

投资超预期走高,开工如期放缓,施工再走强,竣工暂弱,购地大幅下滑

    1-3月房地产开发投资额同比+11.8%,较1-2月上升0.2pct,其中,住宅同比+17.3%,下降0.7pct;商品房新开工面积1-3月同比+11.9%,上升5.9pct,其中,住宅同比+11.5%,上升7.2pct;商品房竣工1-3月同比-10.8%,上升1.1pct,其中,住宅同比-8.1%,下降0.3pct;商品房施工面积1-3月同比+8.2%,上升1.4pct;土地购置面积同比-33.1%,上升1.0pct。我们认为:开发投资进一步走强,源于施工投资上行以及土地购置费的维持高位;资金大幅改善推动新开工上行,预计开工先扬后抑、但全年新开工同比或好于-4%预期;土地成交面积和金额继续走弱,土地财政压力依然存在,溢价率上行,土地市场结构性回暖明显;竣工增速低位略有收窄,增值税减税影响下4月后或将逐步改善。

    单月销售面积同比由负转正、中西部好于东部,总体需求韧性好于预期

    1-3月的商品房销售面积同比-0.9%,较1-2月+2.8pct;销售金额同比+5.6%,上升2.8pct,1-3月销售表现继续略超预期,主要源于:1)一二线城市已经进入“三底叠加”状态,包括市场底、资金底和政策底,市场持续回暖;2)“一城一策”框架下部分城市政策端、资金端均有所放松,从而刺激刚改需求进一步释放;3)低基数效应,去年3-4月销售同比处于低基数区间。考虑到19年全国棚改计划较18年实际完成626万套约同比下降40%,全年仍将对三四线市场形成负面冲击,但考虑需求好于预期,全年销售同比或将好于-5%预期。

    资金来源全面改善,对投资形成支撑,3月销售好转推动销售回款大幅改善

    1-3月,资金来源同比+5.9%,较1-2月上升3.8pct,其中3月单月同比+13.1%,上升10.9pct,资金来源持续改善,政策宽松影响仍在持续。其中,1-3月国内贷款同比+2.5%,较1-2月+3.0pct,源于银行资金继续趋松;1-3月自筹资金同比+3.0%,较1-2月+4.5pct,源于公司债、中票、非标等融资渠道有所改善;1-3月定金预收款、个人按揭贷款分别同比+10.5%、+9.4%,分别+4.9pct、+2.9pct,主要源于3月全国销售数据好转,前者更多源于促销活动对于现金支付赋予价格优惠、以及首付比率较高的一二线持续回暖,后者更多源于部分城市限价放松之下网签加速、按揭利率下行已有成效、银行放款速度有所加快。

    风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金改善不及预期。

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