房地产行业对2019年城镇化建设重点任务的点评:进击的特大超大,城镇化的方向性转变

本报告导读:城镇化的发展方向变更,从中小城镇向都市圈进军;二线城市迎来爆发期,一线城市则结束多年人口流出;行政区域略微淡化,大幅度强化集中的力量。

    摘要:事件:发改委公布2019年城镇化建设重点任务,整体来看,文件在发展方向上出现方向性变化。

    ①城镇化的发展方向变更,从中小城镇向都市圈进军,体现为放人进来、增加供地。整体来看,2019 年城镇化最大的变化就是转变了方向,从发展中小城镇向发展都市圈转变,原有主力发展中小城镇、向主力发展大中型城市并向外辐射中小城镇转变,并在人口流动和土地供给两方面进行根本性解决。1)解决人口流动的问题。按照定义,城区常住人口在500~1000万人的是特大城市,1000 万人以上的为超大城市,以2017 年年底人口,全国总共32 个城市满足条件,其中包括7 个超大城市和25 个特大城市。

    这些城市的落户条件都较为严苛,且以北京最为严格,将通过放宽落户的方式导入人口。2)解决用地供给的瓶颈。一二线城市扩大规模的难题除了此前的人口规模控制以外、还涉及到用地指标问题,特别是一线城市。

    在这次文件中提到允许指标跨地区调剂、并探索宅基地腾退,将极大解决土地供给难题。

    ②级差地租差异,同时会大幅度提高地方政府收入,考虑到人跟钱走,判断二线城市迎来爆发期,一线城市则结束多年人口流出。考虑到一二线城市地价明显高于三四线城市,供地倾斜会在全国层面大幅度提高地方政府收入,并带动全国经济增长。由于人口流动和资金流动存在先后顺序,整体上以资金流动在前、人口流动在后,因此,以土地作为承载资金的主体,将吸纳人口的流动。除了北京以外,其他一线城市均被强二线城市包围,因此,放宽土地供给,二线城市将迎来爆发期,进入到资金吸纳人口流入的阶段当中。以北京为首的京津冀,则利好环北京区域的发展。

    ③行政区域略微淡化,大幅度强化集中的力量。城市规划从点状式中小城镇向区域化大中型都市圈转变,本质上行政区域略微淡化,并大幅度强化集中的力量。我们统计,仅考虑20 大城市,贡献了全国17.5%的人口、31.4%的GDP,掌握41.4%的普通教育资源、87%的优秀教育资源,同时,房地产销售金额和销售面积分别占比34%和23%。考虑到未来人口流动将升级为人才流动,而大学生的毕业留市率较高,将进一步向大中城市集中。

    ④继续推荐一二线布局公司。我们推荐一二线布局和都市圈布局公司,增持金地集团、万科A、华夏幸福、蓝光发展、荣盛发展、招商蛇口、中南建设、阳光城等公司。港股推荐融创中国、中国金茂、龙湖集团等公司,受益中骏集团控股。