房地产周度全数据跟踪:一二线销量继续回升,强调按揭利率的改善刚刚开始

类别:行业研究 机构:招商证券股份有限公司 研究员:赵可,刘义 日期:2019-04-09

1.重点城市销量:强调本轮中周期全局销量的意义较过往周期或有所变淡,主因三四线城市的节奏被货币化补贴这一“外力”扰乱,表现为与一/二线城市的节奏较历史一致性大幅下降;目前行业或已步入第二轮小周期复苏阶段;结构上看,一线城市销量已见底回升,二线城市销量仍在底部震荡,三四线城市销量或仍有1-2个季度的调整,若调整幅度较大或拉动全局销量出现第二个底部(预计在年中左右),但之后也将企稳。根据我们跟踪的高频数据(房管局)来看,3月(截至22号)57城销量同比出现短期回升,其中一、二线城市涨幅明显,二线城市或是今年销量复苏的最大贡献者,三四线城市回升幅度较小;分区域看,长三角、珠三角、环渤海、中西部区域销量同比也都有不同程度的回升,其中中西部回升幅度最大。二手房方面,一二线城市震荡回升,三线持续探底。一线城市销量同比增速本月转正,更能体现二手房回暖

    2.行业政策和金融:“因城施策”明显,各地政策总体呈松绑态势。19年立法工作安排未提及房地产税;海南重启受理个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款业务,贷款上限70万元;石家庄市全面放开城区、城镇落户,配偶、子女、双方父母户口可一并随迁;河南省上调公积金贷款额度

    3.板块行情与估值:a.板块行情:上周,中信房地产指数上涨4.7%,较沪深300的相对收益为+2.3%,在29个大类行业中排名第10;19年,板块超额收益1-2月持续下降,3月至今已出现较为明显超额收益,在29个大类行业排第15名,较沪深300有4.4%的超额收益;b.个股行情:上周,中信房地产板块涨幅top5的个股分别为:泰禾集团、空港股份、中体产业、国创高新、凤凰股份;2019年至今,中信房地产板块超额收益top5的个股分别为:市北高新、大名城、大港股份、张江高科、新城控股,部分二线弹性标的估值修复已超越重点龙头

    4.重点公司动态追踪:招商蛇口18年实现营业收入882.78亿元,同比+16.25%;北辰实业18年营业总收入178.64亿元,同比+15.58%;招商蛇口截至3月20日已累计回购8700余万股公司股票,占公司总股本1.11%;阳光城控股股东福建阳光集团增持公司股份已达公司总股本18.05%,已成为公司单一最大股东和控股股东,并与其一致行动人合计持有公司股份比例为44.46%;中南建设17年员工持股计划持有的1307万股公司股票已全部出售完毕,占公司总股本的3.52%;南山控股首次股权激励对象为公司董事、公司部门领导、高级管理人员及业务骨干,合计2650万份股票期权,占公司总股本的0.98%。

    风险提示:短期行政调控超预期,长效机制超预期,短期龙头销售回落幅度大幅超越市场预期,三四线销售回调超预期

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